26 febrero 2012


¿CUÁNTO BAJAN LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS?
Julio Rodríguez López
(El Siglo, 27 de febrero de 2012)
   Con el Real Decreto Ley 2/2012 (BOE de 4.2.2012), de saneamiento del sistema financiero,  el gobierno pretende la recuperación del ritmo del crédito bancario y  una mayor consolidación del sistema financiero. Los planes de fusión bancaria  deberán incluir, según dicha norma,  compromisos y objetivos para incrementar el crédito  a las PYMES y colocar en el mercado  los activos inmobiliarios propiedad de las entidades.

  El suelo para promociones inmobiliarias, las promociones en curso y las viviendas teminadas son los activos que requerirán de mayores provisiones  o de recapitalizaciones adicionales. Las mayores provisiones reducirán el valor neto contable de los activos inmobiliarios citados. Las entidades de crédito podrán así  aceptar sin pérdidas unos descuentos mayores en el valor de los activos que lo que ha sido la pauta general hasta el momento. 

 No está clara la incidencia efectiva de la nueva norma sobre los precios de las viviendas.  En el caso de los activos inmobiliarios de menor calidad las entidades financieras estarán más dispuestas a vender. En el caso de los activos inmobiliarios más atractivos la decisión de los bancos dependerá sobre todo de las expectativas sobre  el valor real de mercado de dichos activos. Las ventas de tales activos estarán ligadas a la demanda existente de viviendas, ahora muy debilitada por la pésima situación del mercado de trabajo.

  Dicha situación frena la creación de nuevos hogares, que es la variable clave a efectos de explicar el comportamiento de las ventas de viviendas.  Los 140.000 hogares netos efectivamente creados en 2011, según la Encuesta de Población Activa,  quedan muy por debajo de las cifras que con frecuencia se citan  como “de crucero”  de la economía española.  Junto a lo anterior, el ritmo de ventas dependerá de la existencia efectiva de crédito bancario. Según los cálculos del gobierno, el mayor saneamiento de los activos facilitará la captación de recursos en los mercados por parte de los bancos, lo que a su vez impulsaría el  
ritmo de concesión de nuevos créditos.

 Los precios de las  viviendas son el mejor indicador de la situación del mercado.   Las características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen tres problemas que hacen especialmente difícil la medida de los precios de forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre la realización de una compraventa y el momento en el que la estadística administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la misma.

 El segundo es el de los cambios continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas.

  Como sucede asimismo en otros países, abundan en España las estadísticas de precios de viviendas. Entre las más divulgadas, destacan la realizada por el Ministerio de Fomento, trimestral,  que se apoyan en los precios de tasación de un número importante de viviendas, la de la empresa tasadora Tinsa, mensual,  que tiene la mayor cuota de mercado y que también se apoya en los precios de tasación, y la del INE, trimestral,  que tiene como datos básicos los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario. Esta última corrige los resultados de los cambios de calidad de las viviendas.

 Desde el inicio de la crisis, las tres estadísticas citadas ha experimentado retrocesos significativos: según Tinsa,  los precios de las viviendas  han descendido en un 25%, en el caso de la estadística del Ministerio de Fomento dicho descenso ha sido del 19%, mientras que  el índice de precios de viviendas del INE ha descendido en un 18,2%, aunque en este caso el periodo de comparación es algo inferior.

 Se  considera que el caso español ha sido  de “vía lenta”, puesto que la evolución del mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios, lo que contrasta con los ajustes más rápidos seguidos en los casos de países tales  como Reino Unido, Estados Unidos e Irlanda. En estos ejemplos  el impacto del retroceso de los precios inmobiliarios fue casi inmediato, registrándose disminuciones en los precios de la vivienda superiores al 30%. Ahora que con la nueva norma se puede acelerar el ajuste a la baja  de los precios de la vivienda en España, se reactiva el interés por la evolución de las estadísticas de precios mencionadas, en especial de las realizadas por las administraciones públicas, INE y Ministerio de Fomento, que aportan informaciones complementarias y que en algún caso pueden requerir alguna actualización de la metodología. 

25 febrero 2012


HIPOTECAS. LOS CAMBIOS NECESARIOS

Julio Rodriguez López     25.2.2012

  Los créditos a hogares para la compra y rehabilitación de viviendas en situación de morosidad ascendían en España,  a 30 de septiembre de 2011,  a 17.600 millones de euros. Dichos créditos,  en su gran mayoría con garantía hipotecaria, no han dejado de crecer en 2011 a un ritmo significativo. Lo anterior,  unido al continuo descenso del empleo, anticipa futuros aumentos de los procesos de ejecución hipotecaria en España  contra los hogares  que no pueden hacer frente a los  pagos de las cuotas de los préstamos citados. 
 El procedimiento de ejecución hipotecaria vigente en España da  lugar a que  la mayoría de  dichos hogares permanezcan endeudados  con las entidades financieras después de perder la vivienda. En el caso de los hogares donde haya algún miembro con empleo, el salario devengado le será embargado por la entidad financiera en una proporción importante durante un largo periodo de tiempo.

 La gravedad del problema obliga a plantearse la necesidad de modificar dicho marco legal, sin perjuicio de que el gobierno desarrolle  actuaciones inmediatas a través de acuerdos con las entidades financieras prestamistas. El problema o complica el reducido peso del mercado de alquiler en España. Solo el 11,8% de los hogares reside en viviendas de alquiler, según la última Encuesta de Condiciones de Vida del INE. 

 Dicha  circunstancia agrava el problema de los hogares desahuciados, por lo que la politica de vivienda estatal debería de  canalizar sus energías hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler más significativo que el existente. Este último supone solo el 2%  del parque de viviendas familiares de  España, muy por debajo de las proporciones correspondientes a los países de Europa occidental.

  El cambio deseable de la normativa de ejecuciones de las garantías hipotecarias sobre las viviendas principales debería de llevar a establecer en España un sistema equivalente al concurso de acreedores para los hogares sobreendeudados,  y ello para los nuevos préstamos que se concediesen a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa.   
  En el caso de los préstamos morosos existentes, debería de profundizarse en la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil realizada a través del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio. Puesto que el prestatario permanece desprotegido en el periodo que transcurre entre el impago y la ejecución hipotecaria, deberían de establecerse medidas compensatorias. 
  Entre las nuevas modificaciones destacarían las correspondientes a la elevación al 80% del valor de tasación de la vivienda como proporción por la cual la entidad financiera prestamista se adjudicaría la vivienda en el caso de resultar desierta la subasta (ahora es el 60%). Se deben de  regular los intereses de demora practicados por la entidad  prestamista en el periodo que transcurre entre el fallido y la subasta, y también se debe de acortar el periodo citado, todo ello con el fin de impedir  un aumento mayor de la deuda hipotecaria. Asimismo, es necesario aportar mas transparencia a la subasta en cuestión, reduciendo sustancialmente la fianza ahora  exigida los participantes en la misma.
Las reformas citadas hasta aquí como precisas no impiden que el gobierno pueda establecer acuerdos con las entidades financieras para hacer frente a los casos inminentes en los que resulta imprescindible establecer  cualquier tipo de ayuda para los hogares afectados. En todo caso, las reformas a acometer en materia hipotecaria deben de articularse mediante normas imperativas.

18 febrero 2012


OSCUROS  DIAS DE FEBRERO (17.2.2012)
Julio Rodríguez López
   En la segunda mitad de febrero de 2012  preocupan  las consecuencias de la reforma  del mercado de trabajo puesta en marcha por el gobierno de Mariano Rajoy. La nueva norma debilita sustancialmente al asalariado frente al empresario y supone un retorno al pasado en el marco regulatorio de las condiciones de trabajo.
  El 16 de febrero se convalidó el Real Decreto Ley 2/2012,  de saneamiento del sistema financiero. Con la nueva norma se pretende estimular el ritmo de concesión de nuevos préstamos y acelerar el ajuste del mercado de vivienda, pasando antes por una mayor clarificación de los balances bancarios.  Todo indica que  dicha norma puede ocasionar nuevas fusiones bancarias, que mientras se consolidan  no favorecen un mayor ritmo de concesiones de créditos.
  En todo caso, hay un divorcio evidente entre las expectativas creadas por el gobierno y las consecuencias efectivas del proceso de saneamiento de los balances bancarios. Por otra parte, a fines de febrero se advertirán en las nominas las consecuencias del aumento  establecido en las retenciones del IRPF,  consecuencia del primer “paquete” de medidas implantadas por el nuevo gobierno a fines de diciembre pasado.
 No parece que de aquí a la próxima primavera se pueda despejar algo el pesado clima del momento. Aliviaría  el panorama el que se pudiese alargar el ritmo del ajuste del déficit de las administraciones públicas (8,2% del PIB en 2011) al objetivo hasta ahora previsto (3% en 2013). Habrá que esperar  al paso siguiente del gobierno, hasta ahora muy en su papel de sembrador de  preocupaciones  entre los españoles. 

11 febrero 2012


RETORNA LA  PASION  POR  EL LADRILLO

Julio Rodríguez López

(El Siglo, 13.2.2012)

 Las primeras medidas  adoptadas por el gobierno del Partido Popular resultan favorables a la vivienda en propiedad de nueva construcción. Los anuncios del ministro  de Agricultura y Medio Ambiente,  Arias Cañete,  acerca del contenido pro chiringuitos y pro construcciones junto al mar de la reforma de la Ley de Costas,  aclaran el destino que quiere para las playas de  España el nuevo gobierno. Destaca asimismo  la posición firme del candidato popular a la presidencia de la Junta de Andalucía, Javier Arenas Bocanegra, en favor del  denominado “turismo residencial” en el urbanismo a practicar por dicho partido en el caso de ganar las elecciones andaluzas.
  El Real Decreto- Ley 20/2011 (BOE de 31.12.2011) prorrogó a  todo el año 2012 el tipo superreducido del IVA del 4% para las entregas de viviendas nuevas. No se ha modificado el tipo impositivo del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava las ventas de viviendas de segunda mano y que oscila entre el 7% y el 9%, según autonomías. Se aplica así un tipo bajo a las ventas de nuevas viviendas, y se introduce una discriminación  en contra de los adquirentes de  viviendas usadas.
  España tiene un parque de viviendas próximo a los 26 millones. La oferta de vivienda usada es mayor que la  de vivienda nueva.  Además,  los precios de las viviendas usadas son inferiores, en general, a los de la vivienda nueva de las mismas características. El gobierno de Rajoy  pretende animar las ventas de viviendas nuevas para estimular la nueva construcción residencial.
  El Real Decreto-Ley citado ha establecido que la deducción por compra de vivienda en el IRPF se aplicará como se venía haciendo hasta 2010, y ello con carácter retroactivo para 2011.  La deducción  es del 15% de una base imponible limitada a 9.020 euros anuales, 1.353 euros al año  para cada contribuyente. La ayuda fiscal citada podrá llevar a reducir en dos puntos el porcentaje de retención aplicable en la nómina. El gobierno ha eliminado la  concesión de nuevas ayudas directas  al arrendatario joven, la  denominada “Renta Básica de Emancipación”, en vigor desde 2007.
  De nuevo se refuerza en España la discriminación contra el alquiler y a favor de la vivienda en propiedad. Las ayudas fiscales al alquiler se aplicarán solo a las rentas bajas. Cuando se comenta  la tendencia del español a la vivienda en propiedad no se trata de que lleve en el ADN la preferencia por la propiedad. La reducida  proporción de hogares en  vivienda de alquiler se deriva de unas políticas destinadas a estimular la propiedad. Dichas  políticas se iniciaron  en el régimen político precedente a la transición democrática. A Franco le salió bien eso de hacer de España “un país de propietarios”, aunque el impago de la hipoteca sea ahora una pesadilla para numerosos hogares.
  El teórico Ministerio de Medio Ambiente  pretende legalizar, vía nueva Ley de Costas,   bastante de lo construido junto al mar en la pasada fase de burbuja inmobiliaria. A la frecuente degradación de playas y montañas  se ha llegado por la actuación permisiva de los ayuntamientos y de los gobiernos autonómicos. En el futuro será difícil acceder a las playas, por las nuevas  barreras de chiringuitos y de construcciones en plena orilla del mar que impulsarán las normas que prepara el citado ministerio. 
 En una entrevista en la SER el candidato a la presidencia del gobierno autónomo andaluz indicó que “el turismo residencial” será su prioridad en la política urbanística a desarrollar. En la pasada etapa de auge inmobiliario la construcción de viviendas teóricamente destinadas a segunda residencia desbordó con mucho a la  infraestructura hotelera existente. Esto  no ayudó al desarrollo del turismo, pues con frecuencia se rebajó el atractivo de las zonas costeras y de montaña  invadidas por el ladrillo residencial.
  Además, la construcción residencial expulsó  actividades productivas  agrícolas y de empresas pequeñas y medianas próximas a los municipios afectados hasta 2007. Bastantes de dichas empresas y actividades agrícolas, en especial las hortícolas,  eran perfectamente sostenibles. Ahora se las echa de menos, ante el parón abrupto de la nueva construcción. Los ladrillos no se pueden comer, desgraciadamente.
 El nuevo modelo productivo, la economía competitiva que pretende desarrollar el gobierno popular, puede  llegar a  ser “mas de lo mismo”. Los gobernantes deberían  ojear  las estadisticas. El Ministerio de Fomento estimó que a 31 de diciembre de 2010 habia en España 687.523 viviendas no vendidas de nueva construcción. 425.000 viviendas, el 62%,  estaban en las provincias costeras.  Además, España aparece entre los países más problemáticos de la Eurozona, que  son los que  registran los mayores déficits exteriores. Crecer desde el ladrillo requiere de financiación externa abundante. Dicho modelo conduce a más deuda exterior que, aunque sea privada,  la acaba sufriendo el conjunto de los ciudadanos españoles.

01 febrero 2012

Austeridad o el camino de la recesión

Julio Rodríguez 

2012 arranca en plena recaída de la crisis económica iniciada en el verano de 2007. El crecimiento se ha frenado en la Eurozona desde el verano de 2011. La política económica implantada en las sucesivas cumbres de la Unión Europea descansa en la versión alemana de la crisis, para la cual la prodigalidad de los gobiernos es la causa fundamental de la crisis. No ha habido hasta ahora estímulos que frenen el camino de algunas economías de la eurozona a una profunda recesión. En España el negativo comportamiento del empleo en los últimos meses de 2011ha confirmado el posible retroceso del PIB en dicho periodo. Las primeras medidas del nuevo gobierno persiguen la reducción del déficit de las administraciones públicas, que se ha desviado al alza por el mayor desequilibrio de las comunidades autónomas.
La economía alemana se ha fortalecido de forma significativa desde el inicio de la crisis. Dicho país ha reforzado el superávit de su balanza de pagos y ha aumentado de forma sustancial sus ventas al resto de la eurozona. Tras la implantación del euro, los alemanes ya no tienen que enfrentarse ni a los aranceles ni a las devaluaciones competitivas por parte de los restantes países de la eurozona. Las políticas económicas de inspiración alemana se apoyan en programas de austeridad atentos a la reducción del déficit y a frenar el crecimiento de la deuda pública.
Pero dichos programas de austeridad provocan deflación, estancamiento o reducción del PIB, aumento del desempleo y tensiones sociales en los países que los implantan. El principal economista del Fondo Monetario Internacional, Olivier Blanchard, ha subrayado que los mercados de capitales primero celebran la adopción de medidas de ajuste fiscal, pero después castigan el empeoramiento de la situación económica que dichos programas provocan.
El problema real es el diferente grado de competitividad de las economías integradas en el euro. Por una parte están los países con superávit exterior, donde entran sobre todo los “protestantes” del norte de Europa, entre los que destacan Alemania, Holanda, Finlandia y Austria. Fuera del euro tienen superávit externo Suecia y Dinamarca. Un segundo grupo incluye a países con amplios déficits exteriores, como es el caso de Grecia, Portugal, España, Italia, Irlanda y Estonia, de fuerte tradición cristiana no protestante. Los elevados déficits de balanza de pagos de estos últimos, previos a la llegada de la crisis, revelaban su dificultad crónica para competir en un marco de creciente globalización. El núcleo duro de la Eurozona se caracteriza por su tradición mercantilista, pero no todos los países pueden registrar a la vez superávits externos.
La solución de la débil competitividad de los países citados requiere de estrategias específicas de medio y largo plazo y también se puede lograr mejor en un contexto de mayor crecimiento. Además, los citados programas de ajuste económico, apoyados en el aumento de algunos impuestos y en el freno a las inversiones públicas, no contribuyen a mejorar la competitividad.
En España la crisis se llevó por delante al gobierno socialista, que reaccionó tarde a los cambios de 2007. El fuerte descenso de los votos del PSOE en las últimas elecciones generales debería inducir cambios no solo cosméticos en dicho partido, a fin de que pueda ejercer una oposición relevante al nuevo gobierno del Partido Popular. Este se ha estrenado con un programa apoyado en el aumento de los tipos impositivos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, esto último destinado a mejorar la situación de los ayuntamientos (R.D. L. 20/2011, BOE de 31.12.2011).
El programa incluye la reducción en unos 8.900 millones de euros del gasto público en 2012, lo que va a afectar sobre todo a las inversiones públicas del Ministerio de Fomento. Entre el aumento de impuestos y la reducción de gasto se pretende reducir el déficit público en unos 15.200 millones de euros en 2012, el 1,5% del PIB de la economía española.
Más de las tres cuartas partes del aumento del déficit (desde el 6% del PIB hasta el 8%) sobre lo previsto se debe a la gestión de las Comunidades Autónomas. Los abundantes y visibles desajustes de estas últimas administraciones públicas, sometidas a controles sociales infinitamente más laxos que los del gobierno de España, se van a cubrir reduciendo el gasto del gobierno central y aumentando la presión fiscal sobre el conjunto de los asalariados.
2012 se inicia, pues, en un momento delicado de la Eurozona.
En este año se pueden acentuarlas tensiones sociales derivadas de los intensos ajustes que imponen los prusianos programas de inspiración franco-alemana. Las oleadas de crisis las sentirán este año millones de personas endicha área económica. Con la austeridad generalizada impuesta en los citados programas de ajuste, 2012 difícilmente podrá ser un año feliz.
Publicado en El Siglo