19 marzo 2012


DACION EN PAGO. UNA MEDIDA DE ALCANCE LIMITADO
Julio Rodríguez López                                             19.3.2012

    Con el RDL 6/2012, “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” (BOE de 10 de marzo de 2012), el gobierno pretende actuar sobre el problema creciente de los hogares incapaces de atender el pago de la cuota periódica de la hipoteca con la que se  adquirió la vivienda.  El ámbito del Real Decreto es el  de los prestatarios hipotecarios incluidos en el denominado “umbral de exclusión”. 
 Los hogares incluidos en dicho ámbito podrán beneficiarse de un procedimiento,  regulado en un “Código de Buenas Prácticas”, de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. El procedimiento  en cuestión  incluye la reestructuración del préstamo, una posible “quita” del principal  del mismo y, en el caso más extremo, podrá terminar en la dación en pago de la vivienda como medida liberatoria de la deuda.
  A pesar de la trascendencia del problema de los impagos hipotecarios, se conoce mal el alcance del mismo. El Consejo General del Poder Judicial publica desde no hace mucho tiempo una estadística trimestral de los procesos judiciales asociados con la  crisis financiera presente.

 De dicha estadística se obtiene información sobre las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados y también sobre los denominados “lanzamientos”. Las ejecuciones hipotecarias presentadas entre 2008 y 2011 se aproximan a las 320.000, mientras que los lanzamientos  han ascendido  a unos 168.000 en el mismo periodo. Ejecuciones y lanzamientos se refieren a viviendas ocupadas por los propietarios morosos  y también a otros bienes hipotecados.

   El Art. 3.1 del citado Real Decreto Ley establece que estarán situados en el “umbral de exclusión”  los deudores  de préstamos vigentes que cumplan varias condiciones adicionales.  Las más relevantes son, en primer lugar,  que  todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

  En segundo lugar, la cuota hipotecaria  debe de superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar. Además, no entrarán en el citado intervalo los hogares endeudados con garantías adicionales, como es el caso del aval complementario frecuente en este tipo de préstamos, salvo que los avalistas se encuentren en una posición tan debilitada como los avalados.

 Según la última Encuesta Financiera de las Familias publicada (Banco de España, “Encuesta Financiera de las Familias (EFF) 2008: métodos, resultados y cambios desde 2005”. Boletín Económico, diciembre de 2010), el 21,3% de los hogares en los que no trabaja nadie tenía algún tipo de deuda. Junto a lo anterior, el 22,5% de dichos hogares sufría una carga de deuda superior al 40%. 

 En resumen,  menos del 4,8% de los hogares en condiciones equivalentes a  los que establece el  citado “umbral”  soportaba una carga financiera de más del 60%.  Según la EPA del INE,  en el último trimestre de 2011 habia 1.575.000 hogares en los que todos estaban parados.  Un  4,5% de dicho total supondría alrededor de 71.000 hogares, siempre que no tengan aval de titulares solventes.

  Otra condición restrictiva del alcance del objetivo propuesto se encuentra en el  artículo 5 del RDL 6/2012, que establece unos precios máximos de adquisición  de las viviendas afectadas  según el número de habitantes de las poblaciones  (200.000 euros para municipios de más de un millón de habitantes, 120.000 euros en el caso de municipios de hasta 100.000 habitantes). 

  A la vista de la población española a 1º de enero de 2011 en los diferentes tipos de municipios que incluye dicho articulo,  el precio medio de venta de una vivienda sería de unos 146.000 euros, supuesto que  las viviendas en cuestión tuviesen  una superficie construida de 90 metros cuadrados. 

 Según la estadística de precios de venta del Mº de Fomento, en 2007 el precio medio de venta de una vivienda de dicha superficie fue de 185.071 euros. Esto implica que los precios tomados como referencia están por debajo de los precios medios reales del mercado. Al menos para 2007 tales precios superaban al precio medio máximo en un 26,8%. En el caso de la Comunidad de Madrid dicha subvaloración resulta mas intensa, puesto que el precio medio de la vivienda de 90 m2 en dicha autonomía superaba al máximo  en un  35%.

 En síntesis, todo indica que el número de hogares favorablemente afectados por la aplicación del Real Decreto Ley será reducido. El limitado número de hogares que pueden entrar en el mencionado “umbral de exclusión”,  las exigencias adicionales que implican  la ausencia de avalistas solventes exigida  y los bajos precios de compra de las viviendas afectadas son los principales elementos reductores de dicho alcance. La amplia aceptación del “Código de Buenas Prácticas” por parte de las entidades de crédito puede implicar más una cuestión de imagen que un cambio sustancial en las condiciones de superación del problema mencionado.