22 mayo 2017

EL NUEVO PLAN ESTATAL 2018-2021, UN AMAGO DE POLITICA DE VIVIENDA Julio Rodríguez López

  En los primeros días de mayo de 2017 el gobierno, a través de la Web del  Ministerio de Fomento, ha divulgado el “Borrador Real Decreto Plan Estatal de Vivienda 2018-2021”. Dicho texto está abierto a sugerencias por parte de las autonomías y agentes sociales,  y está  previsto  que entre en vigor el 1º de enero de 2018.El Plan citado  sustituiría al Plan 2013-2016, que todavía se está aplicando en 2017.

  El vigente plan 2013-2016, prorrogado a 2017,  está transcurriendo con escasa o nula incidencia en los serios problemas de  acceso a la vivienda que la recuperación del mercado está ocasionando. Respecto del anterior, el nuevo plan anunciado  refuerza las ayudas al alquiler y a la construcción de nuevas viviendas con destino a dicha forma de tenencia. Se introduce como principal novedad una ayuda directa a la compra de vivienda para los jóvenes de menos de 35 años.  Era inevitable, conocida la afinidad hacia  la propiedad en materia de vivienda por parte  del presente gobierno, que retornasen, bajo una u otra fórmula,  las ayudas a dicha forma de  acceso.

Se puede anticipar que dentro del futuro plan se  incluyen  tres piezas relevantes, La primera son las ayudas al inquilino,  que exigirán que en el hogar del  beneficiario  los ingresos no superen  el tope de 3 IPREMs (1.880 euros/mes). Las ayudas  cubrirán el 40% del alquiler (50% para jóvenes de menos de 35 años), que  no deberá pasar de 600 euros/mes (ampliable) y tendrán un tope temporal  de tres años.

 El segundo componente es el de fomento del parque de viviendas de alquiler. Esta pieza del programa,  que es la que mejor responde en teoría  a los problemas del momento  incluye ayudas al promotor, de hasta 36.750 euros, y establece un tope de siete euros/m2-mes  en el alquiler a pagar por los arrendatarios. Los adquirentes pueden tener ingresos de hasta 4,5 IPREMs (2.819 euros/mes) y la vivienda se mantendrá en alquiler hasta 25 años. No se especifican detalles acerca de la dimensión  ni características de las viviendas a construir.

El borrador de programa pone tope al tiempo en el que una vivienda subvencionada para el alquiler se tiene que mantener  bajo dicha forma de tenencia. De nuevo se advierte que, para el gobierno, el alquiler es una situación transitoria y que, antes o después,  el camino lleva a la propiedad.  España tenía en 2016 (Encuesta Continua de Hogares) un 77,5% de viviendas principales en propiedad y un 17,3% de alquiler, del que solo un 2% eran viviendas sociales de alquiler. No hay en España  un parque social de viviendas de alquiler. Si se quiere  fomentar la creación de un parque de viviendas de alquiler sobra el ponerle  un tope temporal a las viviendas que vayan a integrar el mismo. El alquiler aparece, pues, como una situación de paso para este gobierno, con lo que difícilmente se podrá generar un parque de viviendas sociales en alquiler.

   El tercer componente relevante es el de las ayudas al acceso a la propiedad, para el caso de jóvenes de menos de 35 años que adquieran una vivienda en propiedad. La ayuda en cuestión asciende a 10.800 euros. Esta cifra  equivale a menos de la mitad del pago de entrada de la vivienda con un precio medio de venta frecuente en este momento. El joven adquirente no deberá de ingresar más de los 1.880 euros/mes y deberá mantener la vivienda al menos cinco años.

 No se sabe bien si el programa pretende  ayudar a la compra de vivienda  o si se  quiere ayudar a los bancos a que se quiten de encima  el elevado stock de viviendas que afecta a sus balances  con nula rentabilidad, como se ha advertido entre los problemas que acosan al Banco Popular. España pasa por un momento de importantes aumentos en los precios de los alquileres y en los precios de venta de las viviendas.  Las ayudas directas  al alquiler y a la propiedad, si no hay un aumento de la oferta de viviendas de alquiler,  pueden contribuir a que suban más los precios y los alquileres que a estabilizar el mercado.

   El nuevo programa debe de dotarse de objetivos cuantitativos, desglosados por autonomías. Se echa en falta la introducción de la obligación de los ayuntamientos de tener un registro de demandas de vivienda por parte de los hogares sin posibilidad de acceso a los precios del mercado. 

Es de desear que el nuevo plan tenga una mayor dotación de recursos que la del vigente Plan 2013-16, y que se defina y concrete  mejor el programa de fomento del parque de viviendas de alquiler. Este último puede contribuir a reforzar el débil peso de la vivienda de alquiler en España. A primera vista, sin objetivos cuantitativos precisados,  el nuevo plan no pasa de ser un paliativo de los serios problemas de acceso a la vivienda que ahora se plantean en España, que van a revestirse de mayor gravedad conforme se produzcan nuevas subidas de precios y de alquileres.

  Resultaría conveniente, asimismo, que se establezca un sistema de información regular y periódica  sobre la ejecución del nuevo instrumento. El Plan debe de ser  noticia no solo en el momento de su aprobación, sino que tiene que poder seguirse mes a mes el grado de ejecución del mismo.   No  es deseable que  del Plan solo se conozcan los informes o respuestas rutinarias del ministro de turno en el Congreso, donde se suelen presentar   supuestas miles de actuaciones impulsadas por la política del gobierno,  de las que no se dispone de datos suficientemente contrastables.    

Una versión de este artículo se publicó en el semanario digital “El Siglo de Europa” del 19 de mayo de 2017  






[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis

06 mayo 2017

UN NUEVO PLAN DE VIVIENDA. REAPARECE LA AYUDA A LA PROPIEDAD Julio Rodríguez López


 El Ministro de Fomento  presentó el pasado jueves 4 de marzo de 2017  las líneas generales de lo que será un nuevo Plan de Vivienda Estatal, 2018-2021, que entraría en vigor el próximo 1º de enero.. La incidencia del  último Plan Estatal de Vivienda  2013-2016 ha sido  reducida. Se puede decir que dicho plan ha transcurrido sin pena ni gloria, en parte por su escaso alcance y en parte por la escasa difusión que se ha dado de los resultados de la aplicación del mismo.

Dos rasgos destacan en el contenido de lo que va a ser  el nuevo Plan de Vivienda.  El primero es que se mantienen las ayudas al alquiler, véase ayudas al inquilino, elevando los topes  máximos. El segundo, es que se vuelven a reintroducir las ayudas directas a la compra de vivienda, sin que esta deba ser de nueva construcción.

 En las ayudas  al alquiler se eleva hasta 900 euros el tope máximo del alquiler a subsidiar (hasta ahora estaba en 600 euros), pudiendo llegar la subvención hasta el 50% de la cuantía del alquiler. Los ingresos de los hogares no deberán superar  una cuantía equivalente a tres veces el IPREM (22.500 euros al año). Las ayudas podrán extenderse hasta tres años. Se introduce la ayuda a hogares con más de 65 años por parte del jefe de hogar. En este caso, el alquiler máximo no deberá superar los 600 euros y los ingresos del hogar tendrán el mismo tope  antes citado para los hogares jóvenes.

 En cuanto a las ayudas a la propiedad, podrán ascender hasta  10.800 euros por hogar  y no sobrepasarán  el 20% del precio de venta de la vivienda. A la vista de los precios más recientes de venta de las viviendas en España, se advierte que con dicha ayuda se cubriría cerca de la mitad del precio de venta no cubierto por el préstamo (pago de entrada). Este último en teoría asciende al 80% de dicho  precio de venta de la vivienda, quedando un 20% a cargo del comprador. El cabeza de hogar no deberá tener más de 35 años y  el ingreso máximo familiar seria de tres IPREM. La vivienda adquirida con dicha ayuda  debería de ocuparse un mínimo de 5 años tras su adquisición.

  La situación actual de la vivienda en España se caracteriza por el importante ascenso de los precios de venta (desde el primer trimestre de 2014 dichos precios han crecido en un 11,3%). El aumento de la demanda de viviendas de alquiler se ha traducido en unos crecimientos más intensos de los alquileres que de los precios de venta. Dicho  aumento se ha visto favorecido por la reducción de la oferta de pisos de alquiler derivada de la compras de viviendas para transformarlas en “pisos turísticos”.

 En la presente situación de aumento de la demanda de viviendas de alquiler y de importantes elevaciones en los precios de venta, las medidas anunciadas por el Ministro de Fomento para su integración en el nuevo Plan 2018-21 suponen más bien un estímulo a la demanda que un reforzamiento de la oferta. Las ayudas citadas no implicarán un descenso significativo del esfuerzo de acceso, especialmente en el caso de las viviendas en propiedad. El plazo mínimo de ocupación, 5 años, resulta reducido en exceso, pareciendo buscarse  la realización rápida de una plusvalía por parte del comprador más que ayudar al acceso a la vivienda a un  hogar.

  España tiene el más bajo parque de viviendas sociales de alquiler de todo el mundo occidental. Debería de procurarse  aumentar de forma permanente y significativa dicha oferta. Las ayudas contempladas deberían servir para reforzar el parque de viviendas sociales, a través de la compra de viviendas vacías  a Sareb y  a las entidades bancarias. Se debe de  fomentar  la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler  con carácter permanente, y ello por parte de promotores privados y públicos, empleándose con dicho objetivo el suelo municipal disponible.

El esquema de nuevo Plan de Vivienda Estatal 2018-21 resulta, pues, profundamente mejorable y no está parece responder a las necesidades del momento