30 julio 2014

SE VENDEN LOS BANCOS CAPITALIZADOS. UNA PESADA FACTURA Julio Rodríguez López


 En nota de prensa de 21 de julio, el Fondo de Regulación Ordenada Bancaria (FROB) informó acerca de la resolución del proceso de venta de Catalunya Banc. Tras la oportuna subasta, el banco BBVA  había comprado  al FROB dicha  entidad de crédito por una cuantía de 1.187 millones de euros. El precio citado correspondía al 100% del capital de la entidad en cuestión, del que el FROB, vehículo estatal de resolución bancaria, posee el 66%. La noticia tenía un componente  tranquilizante, como es que  el BBVA   comprase   la antigua Caixa Cataluña a buen precio, unos 600 millones de euros más un generoso crédito fiscal del gobierno.

La noticia de la compra implicaba que se había vendido una entidad de crédito con un  activo patrimonial neto de 2.500 millones de euros por un coste muy inferior. Se supo que la oferta del BBVA mejoraba sustancialmente  la de los otros dos competidores, Santander y CaixaBank, que tendrían que ser realmente de menguado alcance.  Se revelaba asimismo  la disposición del FROB de  atender a otros vicios ocultos de Catalunya Banc susceptibles de salir a la luz a partir de ahora.

  Se consideraba,  además,  que el ajuste del sistema financiero español había recibido un empujón definitivo y que, por supuesto, la operación citada  suponía un paso decisivo en la “normalización” del mismo. Los activos bancarios de las tres primeras entidades de crédito (Santander, BBVA y CaixaBank) se aproximan al 57% del conjunto de las trece entidades españolas  de mayor dimensión, lo que implica una cuota superior en el mercado interno.

Se prevé que, una vez terminado el proceso de consolidación, el trío citado de entidades  controlará  unos dos tercios del negocio bancario español. En este momento  Santander destaca en  volumen de activos, depósitos y capitalización, BBVA tiene la cartera de créditos de mayor dimensión y CaixaBank  es la primera entidad en número de oficinas bancarias.  

 Pero la  noticia de la operación de venta de Catalunya Banc vino acompañada de la confirmación de que lo que se va a recuperar con la venta es una proporción reducida  (alrededor del 6,5%) respecto de lo aportado desde el gobierno, 12.052 millones de euros en el caso de Catalunya Banc.  De ahí se ha pasado a extrapolar  que, en conjunto,  se puede perder una parte importante de los recursos totales aportados y  que el coste de la normalización bancaria citada va a resultar un tanto pesado para el conjunto de la economía española.

 El Tribunal de Cuentas ha estimado en 107.914 millones de euros los recursos aportados al saneamiento bancario, de los que 32.300 corresponderían al Fondo de Garantía de Depósitos. La Comisión Europea ha estimado en 88.140 millones de euros las ayudas totales de capital concedidas (La Vanguardia, 23.6.2014), el 8,4% del PIB, por encima de la media europea, que ha sido del 4,6%.  Las perdidas estatales  aseguradas hasta el momento por el rescate bancario van por los 42.852 millones de euros (El Periódico, 23.7.2014).

  El alcance de la recuperación dependerá del valor de venta de las entidades nacionalizadas (Bankia y BMN), de las perdidas asociadas a los esquemas de protección de activos otorgados por el FROB en la adjudicación de algunas entidades y  de los resultados de Sareb. En esta última no solo el gobierno ha aportado 2.192 millones de euros al capital, sino que también avala los bonos emitidos por Sareb, por una cuantía de 58.000 millones de euros, con los que esta entidad compró los activos problemáticos de los bancos de  los bancos que en su  día se nacionalizaron (Grupo 1: Bankia, Nova Caixa Galicia Banco,  Catalunya Banc y Banco de Valencia) y  los del Grupo 2 (cinco bancos mas, entre los cuales el FROB tiene una amplia mayoría en el Banco Mare Nostrum-BMN-).

 El posible coste estatal del saneamiento bancario (entre el 5% y el 7% del PIB), cuya cuantía equivale  al déficit publico de alguno de los años de crisis, implica  primero que el mayor peso del ajuste bancario ha recaído sobre todos los españoles en forma de una mayor deuda pública. Además,  la economía española tendrá que funcionar en lo sucesivo con un sistema bancario fuertemente oligopolizado. La  impresión resultante es de que las entidades de crédito, básicamente bancos ahora, pueden crear problemas al conjunto de la economía y  que, una vez que entre todos se les ayuda a superar la complicada situación producida, terminan fortalecidos en su posición frente al resto de la economía.

Al previsible coste contable del ajuste debe de añadirse  el coste soportado en forma de  intensa restricción crediticia y de una amplia incertidumbre económica, que  alcanzó el”clímax” en mayo de 2012. En dicho mes  tuvo lugar la dimisión de Rodrigo Rato al frente de Bankia y  la intervención estatal de esta última entidad. Tal evolución del sistema bancario español tiene que ver con la prolongada peripecia por la que pasó la economía española entre 2007 y 2013, cuando vio  reducirse el PIB en casi un 7% y caer el nivel de empleo en 3,7 millones.

  Los problemas del sistema financiero español se anticiparon en la carta de los inspectores del Banco de España al Ministro de Economía en 2006 y aparecieron con crudeza en 2008.Desde el Banco de España  y desde el gobierno se siguió una estrategia premiosa. Esta descansó en la idea  de que el sistema se habría de sanear sin coste para el contribuyente y que las fusiones habrían de ser el instrumento clave para lograr los objetivos. No pareció preocupar que desapareciesen las cajas de ahorros, que habían llegado a suponer el 50% del sistema financiero. Los Reales Decretos “Guindos” de 2012 produjeron la catarsis final y tuvo que venir el Eurogrupo con recursos del Mede a financiar  la recapitalización y a imponer reformas.

  Los resultados están a la vista. Se han aportado recursos públicos al saneamiento por una cuantía de 150.000 millones de euros. Las perdidas finales pueden  equivaler al 6% del PIB. El coste ha resultado, pues, más que elevado. Bastantes de las fusiones planteadas provocaron situaciones más complicadas que las preexistentes. Y tuvo lugar la tercera gran desamortización, la de las cajas de ahorros, una vez más en favor de la gran banca, como ya había sucedido en 1991 cuando se privatizó la banca pública.

Este articulo se publicó en www.eldiario.es de 28.7.2014



[1] Julio Rodríguez es miembro del colectivo”Economistas frente a la crisis « y autor del libro «Crisis económica y cambios en el  sistema financiero”, editado en 2014 por la Editorial Los libros de la Catarata. 

20 julio 2014

IDEAS DE POLITICA ECONOMICA PARA UN NUEVO SECRETARIO GENERAL Julio Rodríguez López


  La política económica debe de  atender sobre todo a resolver o paliar el elevado desempleo que ha generado en la economía española  la crisis iniciada en el verano de 2007. Entre el primer trimestre de 2008  y el mismo periodo de 2014 se perdieron 3,7 millones de empleos según la EPA, casi el 18% de la ocupación  existente. El 47,3% de dicha pérdida de empleos tuvo lugar en el sector de la construcción. La tasa de empleo (ocupados por cada 100 habitantes de 16 y más años) ha descendido en diez puntos porcentuales desde el inicio de la crisis. La caída del empleo es la principal explicación del elevado paro existente. La trascendencia del retroceso del empleo en la construcción confirma el carácter no neoclásico, sino keynesiano de una alta proporción de   la pérdida de empleo. 

  El crecimiento sostenible, apoyado en una oferta competitiva, y respetuoso con el medio ambiente es el principal factor generador de nuevos empleos. La política económica debe de  atender asimismo a combatir la desigualdad, a la recuperación del  equilibrio social roto con la reforma laboral introducida desde 2012. Dicha  ruptura no se puede  compensar tras las políticas de recortes del gasto público, que han afectado negativamente a las prestaciones sociales básicas, como la educación y la sanidad publicas y también está tocando a las pensiones, cuyo fondo de reserva no para de disminuir. 
En la Eurozona resulta necesario modificar y flexibilizar la aplicación del Pacto por la Estabilidad y el Crecimiento y el Pacto Fiscal. El Eurogrupo debe  de dejar de ser el celoso guardián de las esencias liberales de política económica o acabará siendo  la construcción europea  más frustrante.

El crecimiento económico sostenible  debe de apoyarse en una base productiva solida, que permita competir a la economía española en todos los mercados. Una mayor proporción de la demanda debe de satisfacerse con producción interna. Se debe de aspirar, en línea con la Eurozona, a que la industria  llegue a suponer en España el 20% del PIB. 

La mejora de la competitividad exige, entre otros aspectos,  desarrollar una política energética coherente, que racionalice el coste de la energía eléctrica y que contemple un peso creciente de las energías renovables. La mejora de competitividad no puede apoyarse en el envilecimiento del mercado de trabajo, sobre todo cuando las frecuentes revalorizaciones del euro convierten en gratuitas las perdidas del poder de compra salarial.

.La política urbanística, de gobierno del suelo, debe estar en línea con la aspiración a una economía competitiva y diversificada. Mientras que en la vecina Francia una Dirección General del gobierno central tiene la última palabra en lo que a destino del suelo se refiere, en España el gobierno del Estado carece por completo de competencias en cuanto a  planeamiento urbano. La política de ciudad es un instrumento contra la desigualdad. El suelo no está solo para construir nuevas viviendas. Si se pretende que la industria gane peso es imprescindible garantizar la disponibilidad de suelo para dicho propósito.

El sistema financiero debe de ser útil al crecimiento de la economía española.Importa disponer de un segmento publico bancario compuesta por un ICO fortalecido, reforzado con  alguno de los bancos controlados ahora por  el Frob, integrado de forma permanente en el sector público. Las cajas rurales y las cooperativas de crédito deben de seguir existiendo, dotadas de la solvencia necesaria y  operando como banca de proximidad y banca alternativa. El futuro no debe de ser patrimonio en lo financiero de unos cuantos grandes grupos bancarios.

El sistema fiscal debe de reforzar su progresividad y, sobre todo, su suficiencia para  contribuir al crecimiento de la economía. Dicha progresividad afectaría no solo a la tributación de las rentas, sino también a la que afecta al patrimonio. Se debe de equiparar la fiscalidad del trabajo y la del capital. La fiscalidad y el gasto público son los elementos decisivos contra la desigualdad social. La reforma laboral del PP debe de ser objeto de una profunda corrección. El sistema de relaciones laborales debe de apoyarse sobre la base de la negociación colectiva, la formación profesional y las políticas activas de empleo.

  Se debe terminar la externalización de los servicios públicos de educación y de sanidad y mantenerse el sistema de reparto en las pensiones, adaptado a los cambios de la economía. Se derogará la reforma del artículo 135 de la CE1978 sobre preferencia del pago de la deuda pública. La expectativa de nuevos aumentos de los desahucios obliga a superar el marco caritativo de la ley Antidesahucios 1/2013, debiendo introducirse la ley de segunda oportunidad para los insolventes de buena voluntad.

 El texto precedente se redactó para uno de los tres candidatos a la secretaria general del PSOE. Ahora  se le remite al ganador de las elecciones internas del 13 de julio de 2014.
 

 Una versión de este articulo se publicó en la revista El Siglo el lunes 21 de julio de 2014

08 julio 2014

REBAJA DE IMPUESTOS, ¿REMEDIO A LOS MALES DE LA ECONOMIA? Julio Rodríguez López


   Los políticos del Partido  Popular y los medios de comunicación afines al gobierno han preparado el ambiente  para justificar un descenso  de los  impuestos pagados en España a todas las administraciones públicas. En las entrevistas que los sábados a mediodía  suele  hacer RNE a los alcaldes de la Comunidad de Madrid el locutor  pregunta directamente que impuestos va a bajar en el próximo presupuesto. De este modo, desde un medio público de comunicación se intenta provocar en el ciudadano  la impresión de que bajar impuestos es una obligación de los gobiernos de las administraciones públicas españolas.

 Dicha campaña ha culminado en el proyecto de ley de reforma fiscal aprobado en reciente Consejo de Ministros, reforma que va reducir la recaudación estatal en unos 9.000 millones de euros entre  los ejercicios de  2015 y 2016, básicamente en los ingresos derivados de los impuestos sobre la renta de las personas físicas y de sociedades. Por otra parte, en el documento  “Actualización del Programa de Estabilidad 2014-2017”,  enviado por el gobierno a la Comisión  Europea  y acordado con la misma,  se preveía reducir el déficit  de las administraciones públicas  desde el 5,5% del PIB  de 2014 hasta el 4,2% en 2015  y el 2,8% en 2016.

 La rebaja citada de impuestos provocaría que los déficits públicos previstos para 2015-16 aumentasen, en promedio, en unos 4.500 millones de euros cada año, lo que  les situaría en niveles del 4,6% y del 3,2%, respectivamente. Si era preciso  reducir más el déficit  público y encima se  menguan los ingresos públicos, el ajuste vendrá de la mano de nuevas reducciones del gasto público, lo que anticipa nuevos recortes en las prestaciones sociales o en la inversión pública.

  España es uno de los países de la Union Europea  y Eurozona con menor presión fiscal (impuestos más cotizaciones sociales obligatorias). Según Eurostat, en 2012 la presión fiscal del conjunto de los 18 países de la Eurozona era del 40,4% del PIB, mientras que en España dicha proporción bajaba hasta el 32,5%. A la vista de la elevada propensión a importar de la economía española, una parte sustancial de los mayores niveles de gasto a que puede dar lugar la rebaja fiscal se cubrirá con artículos producidos fuera de España. 

De este modo, el supuesto impacto positivo de la medida adoptada sobre la actividad y el empleo puede resultar reducido, incluso negativo. La reforma en cuestión aumentará la renta disponible de algunos hogares, pero superará dicha elevación el efecto negativo derivado de la paralela reducción que tendrá lugar del  gasto público, puesto que los hogares ahorraran una parte del ahorro fiscal.

 La citada reforma fiscal se pone en marcha poco después de que la OCDE  publicase un trabajo que actualiza las  estimaciones disponibles sobre la desigualdad en la distribución de la renta  (OCDE, “Rising inequality. Income inequality update”, Junio 2014). Del mismo se deriva que España es el país de la OCDE con el mayor aumento de la desigualdad entre 2007 y 2012. Según dicho trabajo, el 10% de los hogares con rentas más elevadas en España disfrutaba del 24,6% de la renta disponible de los hogares, mientras que el 10% de hogares con rentas más reducidas solo obtenía el 1,8% de dicha magnitud.  

Un descenso en la progresividad del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como supone la reforma proyectada,  acompañado de un nuevo descenso del gasto publico redistributivo, no contribuirá precisamente a mejorar la equidad en el reparto de la renta en España, sino que se puede convertir en un nuevo factor de aumento de la desigualdad..
 Para los dirigentes del Partido Popular, especialmente para  los de la Comunidad de Madrid, el dinero “hace milagros” en los bolsillos privados,  al margen de la necesidad de todo tipo de servicios públicos, como son la educación, la sanidad y las pensiones.  

La campaña ideológica para la reducción de impuestos como una especie de curalotodo o bálsamo de Fierabrás se inició en el ámbito del PP de Madrid, de la mano de  Esperanza Aguirre.  El gobierno de España ha sido un celoso continuador de tal campaña. La copla de las rebajas fiscales ha llegado a Andalucía, donde el nuevo líder del PP de dicha autonomía,  José M. Moreno Bonilla,  provoca hilaridad cuando pide bajar impuestos a unos ayuntamientos cargados de deudas y agobiados por el brutal ajuste en la construcción de viviendas, actividad en la que descansa pesadamente la economía de aquella comunidad autónoma.

La reforma fiscal que se anuncia para el próximo año tiene, pues,  un substrato ideológico conservador que lleva a implantar dicha medida cuando España todavía no ha terminado el proceso de consolidación fiscal  a que ha conducido la crisis. La aplicación de la reforma  equivale a frenar el alcance de un importante factor reductor de la desigual distribución de la renta en España. Se trata, pues, de una  política poco responsable.

Una versión de este articulo se publicó en la revista El Siglo el 7 de julio de 2014

05 julio 2014

LA LENTA RECUPERACION DEL MERCADO DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


 En 2014 cambiará el perfil cíclico del mercado de vivienda, pero la recuperación todavía será moderada. Precios de la vivienda proclives al estancamiento, ventas interiores recuperadas, crecimiento de los nuevos créditos a comprador, persistente debilidad de la nueva oferta, fueron los rasgos dominantes del mercado de vivienda en la primera mitad de 2014, en el que hubo notables disparidades entre los mercados locales de vivienda.

 En el  primer semestre predominó una tónica de ligero descenso o de estancamiento en los diferentes indicadores de  precios de las viviendas, tras los retrocesos de 2013. Hubo nuevas disminuciones de precios en unos casos (Índice de precios de vivienda del INE y estadística de tasaciones del Ministerio de Fomento) y  estabilidad en  otros indicadores (Tinsa y Fotocasa-alquileres).

 El importe medio de las hipotecas para compra de vivienda   mantuvo  una tónica de moderado aumento desde el inicio del año. En abril  de 2014 dicho importe medio fue de 100.394 euros, un 34% por debajo del nivel máximo alcanzado en agosto de 2007.

El índice de precios de vivienda del INE descendió en un 0,3% en el primer trimestre de 2014 sobre el trimestre anterior, situándose así en un 1,6% por debajo del nivel correspondiente al mismo periodo de 2013.El descenso interanual de los precios de las viviendas  usadas fue del 1,7%, más intenso que el de las viviendas nuevas (-1,1%). Registraron aumentos moderados de precios  sobre 2013  las autonomías de Madrid (1,9%), País Vasco (1,4%) y Baleares (0,2%). En todas   las restantes autonomías hubo descenso de precios, correspondiendo los mayores retrocesos a Navarra (-8,6%)  y Extremadura (-7,5%). En todo caso, de la evolución citada de los diferentes indicadores se deriva que los precios de las viviendas están tocando fondo en España en  2014.

  En cuanto a la demanda de vivienda, en 2014 aumentarán las ventas sobre 2013, pues la recuperación cíclica de la economía afectará de forma positiva al mercado de vivienda. En el primer trimestre de 2014 hubo una ligera recuperación del empleo, según los resultados de la Contabilidad Nacional Trimestral,  y ha seguido aumentando la afiliación a la Seguridad Social hasta junio.  2014 va a ser un año bastante más favorable para el empleo  que los seis años precedentes, aunque los salarios no aumentarán.

  En cuanto a la financiación inmobiliaria, el saldo vivo del crédito a hogares para compra de viviendas disminuyó en mayo de 2014 en un 3,9% sobre el mismo mes del pasado año. Sin embargo, el importe de los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda aumentó en un 18,9% en enero-mayo  de 2014 sobre el  mismo periodo de 2013. Esto último  supone un cambio respecto de la continuada evolución cíclica a la baja experimentada por dicho indicador entre 2007 y 2013. El descenso del saldo vivo y el aumento de las formalizaciones de préstamos  implican que se conceden créditos a un ritmo inferior al que se amortizan los “viejos” créditos. Persistió el descenso de la proporción de ventas financiadas con hipotecas, lo que puede implicar que  dominan aun las ventas a inversores.

  En 2014 el predominio de los contratos temporales y  a tiempo parcial en los nuevos empleos difícilmente impulsará una variación positiva de la renta disponible de los hogares y,  por tanto, no supondrá un apoyo a la  demanda de vivienda en propiedad. El retroceso absoluto del ahorro en el primer trimestre de 2014, según la Contabilidad Nacional del INE, confirma la dificultad de apoyar el crecimiento en la demanda interna si el consumo resultase afectado por la caída del ahorro de los hogares.

 La ligera recuperación del empleo, la disminución moderada de los tipos de interés, la menor restricción en el nuevo crédito a comprador de vivienda, contribuirán  a  que en 2014 crezcan las compras de vivienda sobre el año precedente, pero a un ritmo inferior al del primer trimestre. Una parte de la nueva demanda de vivienda se canalizará  hacia el alquiler,  a la vista de la todavía difícil consecución de  préstamos  para compra de vivienda y,  sobre todo, por las citadas características de los nuevos empleos.

  En la recuperación de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2014 ha  destacado la recuperación de las ventas a españoles residentes, que en los años precedentes habían disminuido mientras crecían las ventas a extranjeros. El peso de las ventas a extranjeros se mantuvo estabilizado en dicho trimestre  en un nivel equivalente al de 2013,  cerca del 17% del total de ventas.

Frente  al estancamiento de los precios y la moderada recuperación de la demanda, persistió el descenso en las iniciaciones de viviendas en España en los primeros meses de 2014. Las viviendas iniciadas  retrocedieron sobre el año anterior en el primer trimestre en un -13,5%. El ritmo anual del primer trimestre de 2014 fue de unas 29.300 viviendas iniciadas y de 51.300 viviendas terminadas. El ajuste en el mercado de vivienda tras el “pinchazo” de la burbuja  ha descansado sobre todo en la nueva oferta, que ha disminuido hasta llegar a suponer  en 2014 solo el 3,4% del total de iniciaciones de 2006.

  El que en  el primer semestre de 2014 las viviendas terminadas  estuviesen por debajo de las compras de viviendas de nueva construcción implica que se  puede acelerar la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Ello puede   anticipar futuras recuperaciones de  las viviendas iniciadas. La inversión en vivienda,  medida por el volumen de obra construida,  descendió en  el primer trimestre de 2014 en un 1% sobre el trimestre precedente  y en un 7,1% sobre el mismo periodo de 2013. De mantenerse dicha evolución en todo el año,  la inversión en vivienda quitaría tres decimas porcentuales al crecimiento del PIB de la economía española en 2014. La recuperación del mercado de vivienda es un hecho, pero el ritmo es lento y aun no se ha dejado sentir, en el conjunto nacional, en un aumento de las viviendas iniciadas.

Una versión de este artículo se publicó en El País Digital el 4 de julio de 2014



04 julio 2014

Lenta reacción del mercado de vivienda, 2013-2014. Julio Rodriguez Lopez


Los precios (I)  

En 2013 volvieron a retroceder las ventas de viviendas, los precios descendieron  con menos  fuerza y la nueva oferta se redujo hasta alcanzar los niveles más bajos desde que se dispone de información sobre viviendas iniciadas. La financiación mantuvo un tono restrictivo, volviendo a descender de forma significativa el crédito a la promoción y compra de vivienda. En 2013 aparecieron algunos nuevos elementos en el mercado de vivienda de España, que pueden marcar una evolución diferente en el mercado de vivienda en 2014. Las ventas de vivienda a  extranjeros  mantuvieron un ritmo de aumento importante y fue significativa la presencia del comprador inversor. Hubo asimismo una mayor heterogeneidad en la evolución de los mercados de vivienda.

  En 2013 el descenso de los precios de la vivienda fue inferior al de 2012. El  retroceso de  dichos precios se concentró en 2011-13, en contraste con la  aparente estabilidad de los precios  en el periodo inicial de la crisis,  2008-2010. En 2014 los precios de la vivienda  han seguido descendiendo, según Tinsa (-7,6%), aunque han aparecido elevaciones en algunos puntos, como Madrid (2,1% en 2013).

      Sobre  una caída acumulada del 40,5% según Tinsa entre diciembre de  2007 y febrero de 2014, han presentado mayor intensidad los descensos de la Costa Mediterránea (-48,6%), Capitales-Grandes Ciudades (-43,4%), mientras que fue menor el retroceso acumulado en las islas,  Baleares-Canarias (-32,2%).Los descensos acumulados de los precios de las viviendas en la etapa de crisis varían según los indicadores empleados. Los descensos más moderados son los de la estadística de tasaciones del Mº de Fomento (-30,2%), por debajo del IPV del INE (-37,1%, -43,4%en las viviendas de 2ª mano) y Tinsa (-40,6%).  El descenso de los alquileres ha sido  superior al 32%, lo que podría indicar que los precios de venta de la vivienda en propiedad  han sufrido unos retrocesos superiores a las de los alquileres durante la recesión del mercado de vivienda.

     Los precios de tasación estimados por el Ministerio de Fomento descendieron en 2013 en un 4,2%, descenso inferior al del año precedente (-10%). En 2013 presentaron, por el contrario, ritmos interanuales de variación positiva  los precios correspondientes a Baleares (3,6%), Canarias (0,5%) y Madrid (2,1%). En el caso de las islas dicha evolución indica que el buen año turístico favoreció una recuperación de las ventas de viviendas, mientras que en el caso de Madrid la evolución comentada puede reflejar la presencia de inversores institucionales  que aprovechan  las oportunidades del mercado.

     En 2012 fueron decisivos los cambios de la normativa bancaria a efectos de explicación de las caídas de precios más abruptas desde el inicio de la crisis. Dicha circunstancia desempeñó en  2013 un papel menos relevante, dejándose sentir en el mercado la presencia de Sareb, el “banco malo”. La creación del “banco malo”, Sareb, fue consecuencia de la ayuda concedida a España en el verano de 2012 por parte del Eurogrupo  para capitalizar los bancos afectados por la caída del mercado de vivienda. Una vez en marcha, Sareb puede ser en 2014 un protagonista significativo del mercado de vivienda de España, en especial en  operaciones  de venta a inversores mayoristas. Tras las pérdidas, por otra parte previsibles,   de Sareb en 2013, 2014 puede ser un año importante para dicha entidad, en el que sus resultados  dependerán de la calidad de las  estrategias de desinversión puestas en marcha.

E   En el mes de julio  de 2012  la Unión Europea  se comprometió a aportar hasta 100.000 millones de euros a España, tras las pruebas de evaluación a las principales entidades de crédito en condiciones muy favorables (0,5% anual de tipo de interés y plazo de 15 años). El destino era  la recapitalización del sistema financiero español. Los requisitos para recibir la financiación consistían en seguir  una  hoja de ruta para dicha recapitalización, en modificar la normativa de gestión de las crisis bancarias y en  la creación de un “banco malo”. Este último debería de adquirir   los activos problemáticos de los bancos para que estos reanudasen la actividad crediticia normal.
  
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   Tras  los  resultados de las pruebas de estrés practicadas a los catorce mayores grupos bancarios españoles a fines de septiembre de 2012, que   señalaron unas  necesidades de capitalización comprendidas entre  25.900 y 53.645 millones de euros,  el gobierno decidió  tomar unos 42.000 millones de euros de los cien mil millones ofrecidos por el Eurogrupo. Dos  grupos de bancos concentraron la mayor parte de las ayudas necesarias, los del Grupo  0, correspondiente a los bancos controlados por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa, NC Galicia y Banco  de Valencia) y los del Grupo 1 (Caja 3, Banco  Ceiss, BMN y Liberbank).

 Entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron   a Sareb, creada en noviembre de 2012,  activos problemáticos de  nueve bancos. Sareb adquirió por 36.600 millones de euros activos de los bancos del Grupo 1   y  por 14.000 millones los de los bancos del Grupo 2. Dichos traspasos de activos se realizaron a precios sustancialmente rebajados respecto de su valor bruto  en libros (más del 50%). El Frob cubrió  las carencias  de recursos propios que resultaron en dichos bancos por la venta de activos a precios inferiores al contable. Para ello empleó los recursos procedentes de la financiación aportada por el Eurogrupo.

 Sareb adquirió en poco tiempo los activos problemáticos citados de los bancos a capitalizar por el Frob y emitió “deuda sénior”,  para pagar  a los bancos. Sareb tiene unos recursos propios (capital, prima de emisión y deuda subordinada a 15 años al 8%) que ascienden a 4.800 millones de euros, pero compró activos con un valor superior a los 50.000 millones de euros.

 El Frob, instrumento español de resolución bancaria, controlado por el gobierno,  tiene la mayor participación en los recursos propios de Sareb, 2.192 millones de euros, equivalentes al 45,7% del total, inversión que se  realizó con  recursos procedentes  del empréstito  del Eurogrupo.  El 54,3% restante del capital de Sareb  está distribuido entre un amplio conjunto de inversores privados, entre los que destacan el Banco de Santander (16,6%) y CaixaBank (12,1%). Los activos se compraron a los bancos a un coste total  de alrededor de 50.800 millones de euros, con un descuento medio del 52,5%, que en el caso de los activos inmobiliarios llegó a ser del 65%.

 La deuda sénior emitida por Sareb lo ha sido   a plazos cortos de uno, dos y tres años, con diferenciales sobre el euribor a tres meses de hasta  casi tres puntos porcentuales. Dicha deuda está  avalada por el gobierno y  permite obtener  financiación en el BCE.  Como puede apreciarse, el Estado español resulta decisivo para  la obtención de los recursos de Sareb.

Entre las compras de Sareb, 39.424 millones  de euros son activos financieros, básicamente créditos,  y 11.357 son activos inmobiliarios (89.000 viviendas y  13 millones de m2 de suelo). Sareb, que no es un banco ni  un instrumento de política de vivienda, tiene 15 años de plazo para vender los activos citados a precios que minimicen el coste para los contribuyentes de  la  capitalización de los bancos problemáticos.

   Es posible que Sareb vuelva a  tener  perdidas en los primeros años de funcionamiento. Los activos los está vendiendo  de forma directa y a también a través de canales mayoristas. Puede crear vehículos conjuntos con compradores mayoristas vía Fondos de Activos Bancarios (FAB), con participación minoritaria. Según el último  informe de la Comisión de la Union Europea  y del BCE de enero de 2014, las ventas de activos inmobiliarios por parte de Sareb han sido hasta ahora inferiores a lo previsto, pero los ingresos derivados de los préstamos a promotor han  superado las previsiones.  Para 2014 los principales problemas para Sareb serán los derivados de la evolución del mercado de vivienda, donde muestran mayor dinamismo las compras por parte de extranjeros. También le planteará problemas  la posible entrada en mora de una porción creciente de la cartera de préstamos a promotor.

En una intervención en el Congreso de los Diputados,   el Ministro de Economía señaló que el “banco malo” es un instrumento para ganar tiempo, y que trata fundamentalmente con promotores y con grandes riesgos. El Ministro comentó que Sareb ha comprado a los bancos más afectados por  la crisis activos  que aparecían en los balances bancarios por un valor de  100.000 millones de euros, y  que ello lo ha realizado  con un descuento de alrededor del 50%. También recordó que en  Bankia el gobierno  ha aportado 22.000 millones de euros en capital y  que, además,  Sareb  ha comprado a dicho banco nacionalizado un paquete importante de activos.

También  señaló que Sareb ha ayudado a modificar la percepción del sistema financiero español y de la economía española. Sareb ha cumplido en principio el  papel asignado en el “Memorándum”, esto es,  comprar activos a los bancos más afectados por el ajuste para que estos recuperasen la actividad normal.

Demanda, financiación y accesibilidad (II)

  La caída del empleo  debilitó el ritmo de creación de hogares, que en 2013 descendieron ligeramente (-1.800,  el -0, 01%), según la EPA. Junto a los retrocesos salariales, que reducen la renta disponible familiar, dicha evolución deprime la demanda de vivienda en propiedad por los hogares de nueva creación. Como antes  se ha indicado, la afiliación a la SS ha avanzado de forma moderada en el primer trimestre de 2014, lo que podría mejorar los resultados de 2014 si tal evolución persiste a lo largo del año.  
    La restricción crediticia ha seguido afectando al mercado de vivienda en España. El saldo vivo  del crédito a promotor retrocedió  de forma espectacular en 2012-13 (-21,1% en 2013), resultando más moderado el descenso del  crédito a comprador (-4,9%). En los dos primeros meses de de 2014 los nuevos créditos a comprador han superado en un 27,2% al volumen de 2013, aunque el nivel absoluto de las nuevas operaciones  resulta todavía reducido. Los tipos de interés de las nuevas operaciones se han mantenido en el entorno del 3,25% en los dos primeros meses de 2014, manteniendo así el perfil reducido de los años precedentes.

En los primeros meses de 2014 persistió  el aumento de la morosidad, que ascendió al  13,53% a 31 de enero de 2014 para el conjunto de los préstamos al sector privado de la economía. Dentro de dicho total destaca el  nivel más elevado de la morosidad en los préstamos a promotor, el  38% y en el sector de la construcción, el 34,3%,  y la menor tasa del crédito a comprador, el 6%. En este caso la cifra absoluta de morosidad resulta  elevada, unos 36.000 millones de euros, lo que puede anticipar nuevos aumentos de las ejecuciones hipotecarias.

 En cuanto a la accesibilidad,  el esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad  ha descendido de forma acusada en la fase de recesión del mercado de vivienda por los menores precios de venta y por  los reducidos tipos de interés. Sin embargo,  el crédito a comprador todavía no resultó accesible con  normalidad en 2013 y las condiciones de los nuevos hogares han retrocedido respecto de la etapa pre-crisis. Además, en el caso del crédito a comprador   hay un 20% del  precio de venta de las viviendas que debe de aportarlo el comprador.
La caída de los alquileres, el -32,1% desde el inicio de la crisis, según Fotocasa,  ha reducido el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler para el hogar con el salario medio, que retrocedió desde el 50,7% de 2007 hasta el 33,3% de 2013. Esta proporción de esfuerzo superó en 2013  a la que resultaría con un préstamo a comprador,  el 27,2%, aunque esta última estimación no deja de ser un cálculo virtual,  por las circunstancias antes comentadas de restricción crediticia y de descenso de las rentas salariales para el acceso a la vivienda  en propiedad.

En 2013 las transacciones de viviendas (notarios) sufrieron un  nuevo descenso de las ventas en 2013 (-17,4%). Las ventas a extranjeros crecieron en un 12,6%, con lo que ganaron peso dentro del total de ventas, llegando a suponer el 16,5% del total  (Figura 14), mientras que descendieron en un 21,5% las ventas a españoles residentes. La proporción citada de las ventas a extranjeros es la más elevada desde que se dispone de estadísticas de transmisiones inmobiliarias  obtenidas a partir del registro de los notarios.

 Por comunidades autónomas, las ventas a extranjeros supusieron el 38,8% en Baleares, el  35,9% en Canarias y el 20,9% en Murcia. Dicha presencia fue muy inferior en el interior,  suponiendo solo el 5,9% en Madrid,  el 1,7% en Galicia y el 1,3% en Extremadura (Figura 15). En cuanto a la variación de las ventas de viviendas  sobre el año precedente (Figura 16), solo registró una variación positiva  la autonomía de Canarias, el 1,4%, correspondiendo los retrocesos más intensos a Rioja (-34,6 %), Extremadura (-36,3%) y Asturias (-37,7%). Los descensos de las ventas de 2013 fueron menos acusados en las zonas más  turísticas, que no por ello dejaron de experimentar disminuciones acusadas en las ventas a  españoles residentes.
  En 2013 la proporción de viviendas vendidas con préstamo hipotecario descendió hasta el 63%, proporción que volvió a descender hasta el 57,5% en enero de 2014. Dicha evolución confirma la presencia de una proporción destacada de inversores entre los adquirentes.


Nueva oferta (III)

 En 2013 se mantuvo el descenso en las viviendas iniciadas, estimadas por los visados de obra nueva de los Colegios de Aparejadores, que alcanzaron en 2013 el nivel histórico más reducido, 33.900 viviendas (337.300 en 1997, al inicio de la burbuja), un 23,3% por debajo del año precedente. Esta evolución ha continuado en enero de 2014, mes en el que los visados de obra nueva descendieron en un 20% respecto del mismo mes de 2013.
 En la evolución de la nueva edificación residencial destaca el comportamiento de la rehabilitación, que tras descender en solo un 1,8% en 2013, en enero de 2014 ha presentado un aumento del 7,1% sobre enero de 2013. De este modo la presencia de la rehabilitación dentro del total de visados ha aumentado hasta situarse  en el 47,2% en enero de 2014. 
 
Como se ha indicado, las viviendas iniciadas cayeron en un 23,3% en 2013 sobre el año anterior, destacando la intensidad de los descensos en Castilla-León, 59,6%, Asturias, 50,4% y la recuperación en Cantabria (14,8%)  C. Valenciana (12,7%) y Murcia (2,9%), territorios estos últimos conectados con el turismo (Figura 19). Los descensos más acusados fueron los de Asturias (-56,4%) y Castilla y León (-59,6%).

 En 2013 se terminaron 64.600 viviendas, todavía por encima de las 54.600 viviendas de nueva construcción vendidas, lo que implica que puede seguir existiendo un elevado stock de viviendas sin vender. Según el Ministerio de  Fomento, a 31.12.2012 había 583.453 viviendas nuevas no vendidas, correspondiendo  la mayor concentración a  la C. Valenciana (103.522).  La presencia de dicho stock de viviendas nuevas sin vender no excluye la construcción de nuevas viviendas. El stock citado no se puede desplazar desde donde hay excedente a donde hay necesidad de nuevas viviendas, aunque la política de vivienda no puede dejar de tener en cuenta dicha circunstancia.

Este trabajo forma parte de un articulo publicado en la revista Ciudad y Territorio, , nº 180, verano 2014