15 septiembre 2014

EL MERCADO INMOBILIARIO COMIENZA A REACCIONAR Julio Rodríguez López


 El índice de precios de viviendas del INE registró un significativo aumento trimestral del 1,7% en el segundo trimestre de 2014. Tras dicha evolución, la variación interanual del indicador en cuestión es del 0,8%. Dicho índice, el principal indicador del mercado de vivienda, había registrado previamente un descenso acumulado de los precios de la vivienda próximo al 40% entre  el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2014. De acuerdo con la evolución del conjunto de indicadores, los precios de las viviendas parecen haber dejado de caer en el primer semestre de 2014, mientras que los alquileres parecen estar aumentando de forma moderada pero continúa en dicho periodo.

La información disponible sobre las ventas de viviendas apunta hacia un crecimiento significativo en la primera mitad de 2014 sobre el mismo periodo del año precedente. Frente a las 300.349 viviendas vendidas en 2013, en 2014 puede haber  un aumento interanual de las ventas situado entre el 10%  y el 15%. El principal factor dinamizador han sido las adquisiciones efectuadas por no residentes, en especial por parte de fondos de inversión.  Desde hace un año dichas entidades han aprovechado las ventajas  que han supuesto los acusados descensos de precios experimentados en España  tras la prolongada crisis del mercado de vivienda entre el segundo semestre de 2007 y el mismo periodo de 2013.

El principal cambio de 2014 radica en la mayor fortaleza que vienen presentando las ventas de viviendas a españoles residentes, que habían  disminuido  de manera casi uniforme entre 2007 y 2013. En la primera mitad de 2014 las ventas a extranjeros se han aproximado al 17% del total de ventas. Sin embargo, en 2014 ha  continuado descendiendo la proporción de ventas de viviendas financiadas con créditos hipotecarios, proporción que fue del 63% en el primer semestre, frente al 63,5% de 2013.

El que una amplia proporción de ventas de vivienda se haya realizado en el primer semestre de 2014 sin financiación bancaria revela la presencia de inversores institucionales y de adquirentes en busca de una colocación de ahorro. Esta evolución resulta favorecida por los bajos tipos de interés existentes, pues se compran viviendas como alternativa a los depósitos bancarios. Los indicadores del mercado de trabajo señalan la presencia de un mayor nivel de empleo en el primer semestre de 2014, pero los  puestos de trabajo de nueva creación se caracterizan por su inestabilidad y  también por la baja remuneración. El mayor crecimiento de la economía puede estar reforzando, pues, la demanda de viviendas de alquiler.

Los nuevos créditos a comprador de vivienda han aumentado en casi un 20% sobre el año precedente en enero-julio de 2014. Los bancos han levantado algo la mano en materia de financiación a comprador de vivienda, aunque predominan sin duda los préstamos destinados a compradores de las viviendas que los bancos tienen en su balance para la venta. Los tipos de interés de los prestamos han seguido disminuyendo, aunque el diferencial de los préstamos a interés variable sobre el Euribor está situado en torno al 2,5%.

 Entre enero y mayo de 2014 las viviendas iniciadas volvieron a descender en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013, aunque parece advertirse alguna reanimación de dicha magnitud  en el segundo trimestre. El nivel de 2013  fue de 33.900 iniciaciones de viviendas, el más bajo desde que se dispone de información sobre los visados de dirección de obra de los colegios de aparejadores. 

Según la Contabilidad Nacional Trimestral de España del INE, en el primer semestre de 2014 la inversión en vivienda (construcción residencial) disminuyó en un 10% sobre el mismo periodo de 2013. Ello implicaría, de seguir esa evolución en el resto del año, que la construcción residencial todavía quitaría unas décimas al crecimiento del PIB de la economía española en 2014.

En julio de 2014 el Ministerio de Fomento  publicó la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas, referida a 31 de diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. La estimación citada supuso un descenso anual de 19.545 viviendas en 2013,  el 3,4% del stock existente en diciembre del año precedente. La reducción del stock puede aproximarse a las 50.000 viviendas en 2014.

Inversores institucionales y compradores de ocasión dominan, pues, la situación del mercado de vivienda en España en 2014, donde los bancos han suavizado la restricción crediticia. Dicho mercado  posiblemente presentará en 2015 un perfil expansivo más despejado que el de 2014. La concentración de las  compras de inversores se ha centrado en las provincias de Madrid y  Barcelona y en las zona de las islas y  del “arco mediterráneo” en las que han resultado ser más intensas las caídas de precios.


Una versión de este articulo se ha publicado en la revista "El Siglo" de 15 de septiembre de 2014.