El índice de precios de viviendas del INE
registró un significativo aumento trimestral del 1,7% en el segundo trimestre
de 2014. Tras dicha evolución, la variación interanual del indicador en
cuestión es del 0,8%. Dicho índice, el principal indicador del mercado de
vivienda, había registrado previamente un descenso acumulado de los precios de la
vivienda próximo al 40% entre el tercer
trimestre de 2007 y el primero de 2014. De acuerdo con la evolución del
conjunto de indicadores, los precios de las viviendas parecen haber dejado de
caer en el primer semestre de 2014, mientras que los alquileres parecen estar aumentando
de forma moderada pero continúa en dicho periodo.
La
información disponible sobre las ventas de viviendas apunta hacia un
crecimiento significativo en la primera mitad de 2014 sobre el mismo periodo
del año precedente. Frente a las 300.349 viviendas vendidas en 2013, en 2014
puede haber un aumento interanual de las ventas situado entre el 10% y el 15%. El
principal factor dinamizador han sido las adquisiciones
efectuadas por no residentes, en especial por parte de fondos de inversión. Desde hace un año dichas entidades han aprovechado las ventajas
que han supuesto los acusados descensos de precios experimentados en
España tras la prolongada crisis del
mercado de vivienda entre el segundo semestre de 2007 y el mismo periodo de
2013.
El principal
cambio de 2014 radica en la mayor fortaleza que vienen presentando las ventas
de viviendas a españoles residentes, que habían disminuido de manera casi uniforme entre 2007 y 2013. En
la primera mitad de 2014 las ventas a extranjeros se han aproximado al 17% del
total de ventas. Sin embargo, en 2014 ha
continuado descendiendo la proporción de ventas de viviendas financiadas
con créditos hipotecarios, proporción que fue del 63% en el primer semestre,
frente al 63,5% de 2013.
El que una
amplia proporción de ventas de vivienda se haya realizado en el primer semestre
de 2014 sin financiación bancaria revela la presencia de inversores
institucionales y de adquirentes en busca de una colocación de ahorro. Esta
evolución resulta favorecida por los bajos tipos de interés existentes, pues se
compran viviendas como alternativa a los depósitos bancarios. Los indicadores
del mercado de trabajo señalan la presencia de un mayor nivel de empleo en el
primer semestre de 2014, pero los puestos de trabajo de nueva creación se caracterizan por
su inestabilidad y también por la baja
remuneración. El mayor crecimiento de la economía puede estar reforzando, pues,
la demanda de viviendas de alquiler.
Los nuevos
créditos a comprador de vivienda han aumentado en casi un 20% sobre el año
precedente en enero-julio de 2014. Los bancos han levantado algo la mano en
materia de financiación a comprador de vivienda, aunque predominan sin duda los
préstamos destinados a compradores de las viviendas que los bancos tienen en su
balance para la venta. Los tipos de interés de los prestamos han seguido
disminuyendo, aunque el diferencial de los préstamos a interés variable sobre
el Euribor está situado en torno al 2,5%.
Entre enero y mayo de 2014 las viviendas
iniciadas volvieron a descender en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013, aunque
parece advertirse alguna reanimación de dicha magnitud en el segundo trimestre. El nivel de
2013 fue de 33.900 iniciaciones de
viviendas, el más bajo desde que se dispone de información sobre los visados de
dirección de obra de los colegios de aparejadores.
Según la
Contabilidad Nacional Trimestral de España del INE, en el primer semestre de
2014 la inversión en vivienda (construcción residencial) disminuyó en un 10%
sobre el mismo periodo de 2013. Ello implicaría, de seguir esa evolución en el
resto del año, que la construcción residencial todavía quitaría unas décimas al
crecimiento del PIB de la economía española en 2014.
En julio de
2014 el Ministerio de Fomento publicó la
estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas,
referida a 31 de diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de
563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. La estimación
citada supuso un descenso anual de 19.545 viviendas en 2013, el 3,4% del stock existente en diciembre del
año precedente. La reducción del stock puede aproximarse a las 50.000 viviendas
en 2014.
Inversores
institucionales y compradores de ocasión dominan, pues, la situación del
mercado de vivienda en España en 2014, donde los bancos han suavizado la
restricción crediticia. Dicho mercado
posiblemente presentará en 2015 un perfil expansivo más despejado que el
de 2014. La concentración de las compras
de inversores se ha centrado en las provincias de Madrid y Barcelona y en las zona de las islas y del “arco mediterráneo” en las que han
resultado ser más intensas las caídas de precios.
Una versión de este articulo se ha publicado en la revista "El Siglo" de 15 de septiembre de 2014.