30 septiembre 2014

UNA RECUPERACION LENTA DEL MERCADO DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


EL MERCADO DE VIVIENDA (I). LOS PRECIOS

 Tras los significativos descensos de los precios de las viviendas correspondientes a 2013, en los primeros meses de 2014 predominó una tónica de ligero descenso y de estancamiento en los diferentes indicadores de  precios de las viviendas. Se registraron nuevos y reducidos descensos de precios en algunos casos (Índice de precios de vivienda del INE y estadística de tasaciones del Ministerio de Fomento), hubo estabilidad de dichos precios en  otros indicadores (Tinsa y Fotocasa-alquileres). El importe medio de las viviendas hipotecadas mantuvo una tónica de claro aumento desde el inicio del año. En todo caso,  de la evolución citada de los diferentes indicadores se deriva que los precios de las viviendas están tocando fondo en España en  2014.

 El precio medio de las viviendas libres tasadas en España en el primer trimestre de 2014 fue de 1.458,4 euros por metro cuadrado. Ello  supuso  un descenso del 0,5% sobre el trimestre anterior y del 3,8% respecto del mismo periodo de 2013. El retroceso interanual fue mayor en las viviendas con más de dos años de antigüedad (-4,2%) que en el caso de las viviendas con hasta dos años de antigüedad (-3%).

La Comunidad de Madrid fue la única autonomía en la que se registró un aumento  interanual de precios en el primer trimestre de 2014, en este caso del 0,6%. Las restantes autonomías sufrieron disminuciones, entre las que fueron las más acusadas las de Castilla-La Mancha (-9,4%) y Rioja (-10,8%). Los precios de las viviendas descendieron respecto del índice de precios de consumo en 2104, continuando la evolución desarrollada  entre 2008 y 2013.

El índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de  la información sobre precios de venta procedente de los notarios,   descendió en un 0,3% en el primer trimestre de 2014, situándose así un 1,6% por debajo del nivel correspondiente al mismo periodo de 2013.El descenso interanual de los precios de las viviendas  usadas fue del 1,7%, más intenso que el de las viviendas nuevas (-1,1%).

Sobre el mismo trimestre del año  anterior registraron aumentos moderados del citado índice de   precios de vivienda  las autonomías de Madrid (1,9%), País Vasco (1,4%) y Baleares (0,2%). En las restantes autonomías hubo descenso de precios, correspondiendo los mayores retrocesos a Navarra (-8,6%)  y Extremadura (-7,5%).En el perfil de la evolución de las estadísticas de precios del INE y del Ministerio de Fomento destaca en 2014 una clara tendencia hacia la estabilidad, casi siete años después del ”pico” presentado en 2007.

Los precios de la vivienda estimados por Tinsa en mayo de 2014  fueron de  1.371 euros/m2, un 0,9%  por debajo del nivel de diciembre de 2013. Dichos precios  han permanecido estabilizados en el nivel alcanzado en enero de este año. En mayo solo habían aumentado sobre diciembre los precios de las viviendas situadas en las “Áreas Metropolitanas” (0,5%). Por áreas territoriales, desde diciembre de 2007 los descensos  de precios acumulados menos intensos, según Tinsa,  fueron los de Baleares y Canarias (30%), mientras que los mayores retrocesos fueron los de  la ”Costa Mediterránea” (-47,5%).

El importe medio de las hipotecas formalizadas sobre viviendas ascendió en marzo de 2014  a 102.397 euros por metro cuadrado. Dicho importe medio superó al nivel de diciembre de 2013 en un 0,9% y en un 5,6% al de marzo de 2013.  En cuanto a los alquileres, según el Índice Fotocasa, el precio medio del alquiler en España en mayo de 2014 fue de 6,90 euros por metro cuadrado, lo que supuso un descenso del  -3,2% sobre el mismo mes de 2013. Dicho  precio medio   de los alquileres en mayo fue  el mismo de diciembre de 2013.

En cuanto a los descensos  acumulados de precios de las viviendas en la etapa de recesión (entre el “pico” y el “valle” respectivo) del mercado de vivienda, el menor descenso acumulado, el 30,6%, fue el de la estadística de precios de vivienda del Ministerio de Fomento, que se estima a partir de un elevado número de tasaciones de viviendas.  El retroceso acumulado mayor fue el de la estadística de precios de Tinsa, el 40%, también  obtenida a partir de las tasaciones.

 La disminución acumulada de los alquileres, según Fotocasa, fue del 31,8% en los siete años transcurridos entre mayo de 2007  y el mismo mes de 2014. El descenso acumulado del índice de precios de vivienda estimado por el INE,  a partir de  los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa,  formalizadas ante notario,  fue del 37,1%.


MERCADO DE VIVIENDA (II) . DEMANDA Y FINANCIACIÓN

  En cuanto a la demanda de vivienda, todo parece indicar que en 2014 crecerán las ventas sobre 2013, pues la recuperación cíclica de la economía afectará de forma positiva al mercado de vivienda. En 2013 las ventas de viviendas habían disminuido por el mantenimiento del tono de debilidad de sus principales determinantes (empleo y renta de las familias), por  la persistencia del tono estricto de las condiciones de financiación y por el marco fiscal menos favorable.

En el primer trimestre de 2014 hubo una ligera recuperación del empleo, según los resultados de la Contabilidad Nacional Trimestral, aunque el nivel alcanzado por dicha magnitud en dicho periodo de tiempo todavía fue inferior al del mismo trimestre de 2013 en un 0,3%.   Después de 2007 retrocedió  la ocupación  en los seis años siguientes, correspondiendo las mayores caídas a 2009 y 2012.Todo apunta a que 2014 será un año más favorable para el empleo  que los periodos antes comentados.

  El saldo vivo del crédito a hogares para compra de viviendas disminuyó en abril de 2014 en un 4% respecto del mismo mes del pasado año. Por el contrario, el importe de los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda aumentó en un 23,3% en el periodo enero-abril de 2014 sobre el  mismo periodo de 2013. Esto último  supone un cambio respecto de la continuada evolución cíclica a la baja experimentada entre 2007 y 2013.

  La renta disponible de las familias retrocedió en términos nominales y reales entre 2010 y 2013. La tasa de ahorro de los hogares descendió entre 2009 y 2013, bajando desde el 15% de la renta disponible en  2009  hasta el 8,8% del bienio 2012-2013.   En 2014 el fuerte peso de los  contratos eventuales y  a tiempo parcial en los nuevos empleos, que afectará  a la baja a  los niveles salariales,  difícilmente permitirá tenga lugar una variación positiva de la renta disponible de los hogares, y por tanto  de la demanda de vivienda en propiedad.

Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda han descendido ligeramente en 2014 (3,208% fue el TAE medio de los prestamos formalizados entre enero y abril de 2014), mientras que ha persistido el descenso del Euribor. Lo anterior indica que el diferencial aplicado sobre dicho índice de referencia por los bancos en las nuevas operaciones ha retrocedido en 2014 respecto de los niveles de 2013, en el que se aproximó al 3%.

El nuevo descenso de los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2014 y el menor tipo de interés han contribuido a  mejorar la accesibilidad a la vivienda en propiedad. Pero dicha  mejora de la accesibilidad solo  tiene trascendencia si hay oferta significativa de financiación para el crédito a comprador de vivienda.

 La ligera recuperación del empleo, la disminución moderada de los tipos de interés, el mayor apoyo desde el nuevo crédito a comprador de vivienda, la posible mayor apertura crediticia a comprador, son factores que pueden contribuir a  que en 2014 haya una recuperación en las compras de vivienda respecto del año precedente. Es muy posible que una parte importante de la nueva demanda de vivienda se canalice hacia el alquiler,  a la vista no solo de la todavía difícil consecución de un préstamo para compra de vivienda, sino sobre todo por las características de alta inestabilidad y baja retribución de los nuevos empleos.

  En el primer trimestre de 2014 las transmisiones de viviendas aumentaron con fuerza (48,4%) sobre las del mismo periodo de 2013. Dicho aumento fue similar en las ventas a españoles y a extranjeros, por lo que el peso de las ventas a extranjeros se mantuvo estabilizado en dicho trimestre  en un nivel equivalente al de 2013,  cerca del 17% del total de ventas.

  La recuperación de las ventas en el primer trimestre de 2014 refleja también la fuerte debilidad de las transacciones en el mismo periodo de 2013. Es importante la recuperación que han mostrado las ventas a españoles residentes en 2014, que en los años precedentes habían disminuido mientras crecían las ventas a extranjeros.En el primer trimestre de 2014 las ventas a extranjeros (16,8% del total  en el conjunto de España) alcanzaron los niveles más elevados en las autonomías de Valencia (55,4%), Canarias (39,3%), Baleares (34,4%) y Murcia (20%). Los niveles más reducidos fueron los del País Vasco (1,8%) y Galicia (1,4%).

Los mayores aumentos de ventas del primer trimestre de 2014  sobre el mismo periodo de 2013 (48,4% en el conjunto de España) fueron los de Rioja (85,3%) y Madrid (78,8%). Los crecimientos de Valencia (30,8%) y Murcia (26,9%) fueron los más moderados. De lo anterior se deriva que las ventas a españoles fueron más reducidas en algunas de las zonas con mayor peso de las ventas a extranjeros.

 Las ventas a inversores extranjeros, sobre todo fondos de inversión, han desempeñado un papel importante en la situación del mercado de vivienda en el primer trimestre de 2014, aunque no se dispone datos desagregados de ventas a entidades jurídicas para poder apreciar con rigor la intensidad de dicho componente de la demanda. Todo apunta a que la mayor presencia de inversores mayoristas extranjeros en viviendas se inició en el verano de 2013.  

EL MERCADO DE VIVIENDA (III). NUEVA OFERTA

  En los primeros meses de 2014 ha continuado el descenso en las iniciaciones de viviendas en España. Las viviendas iniciadas  volvieron a retroceder sobre el año anterior en dicho periodo  en un -13,5%, mientras que el descenso de las viviendas terminadas fue más acusado, el 20,6%. El ritmo anual correspondiente al primer trimestre de 2014 fue de unas 29.300 viviendas iniciadas y de 51.300 viviendas terminadas. 

  Las cifras anteriores revelan nuevamente la gran intensidad de la reducción de la oferta de nuevas viviendas  en el mercado inmobiliario de España. En el punto más bajo del ciclo económico precedente, en 1993,  el número de viviendas iniciadas fue de 216.500. Esta  cifra superó con amplitud al mínimo del último ciclo de la vivienda, que puede tener lugar en 2014. El peso del ajuste en el mercado de vivienda  ha descansado sobre todo en la nueva oferta, que ha disminuido hasta llegar a suponer  solo el 3,4% del total de iniciaciones de 2006.
  La rehabilitación  ha seguido creciendo  al inicio de 2014, a la vista de la evolución de los visados de los aparejadores con dicha finalidad (viviendas a reformar y restaurar). En el primer trimestre de 2014 dichos visados aumentaron en un 1% sobre el año anterior, con lo que la rehabilitación ha llegado a suponer el 42% del total de visados.
Dentro del descenso del 13,5% en las viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2014 destacaron los importantes aumentos  de dicha magnitud en Rioja (100%), Galicia (20,%) . Los descensos más intensos fueron los de Aragón (-62,8%) y Navarra (-77,3%).

  Según la encuesta del Ministerio de Fomento a las empresas constructoras en el primer trimestre de 2014 tuvo lugar un aumento interanual del  24,3% en el valor de los trabajos realizados por las empresas. El componente “edificación” registró el mayor aumento dentro de los componentes del índice general, el 31,5%. A la vista de la persistente evolución negativa de las viviendas iniciadas  parece probable que hayan sido los trabajos de rehabilitación  los que expliquen la evolución positiva del componente de edificación. 
El fuerte descenso de las viviendas terminadas refleja la evolución negativa de las viviendas iniciadas en los dos años precedentes. La estadística de viviendas terminadas (certificados de fin de obra) permite conocer los principales componentes de la citada oferta de nueva vivienda.

 En este sentido destaca que  después de 2007 han ganado peso, dentro de la nueva oferta de viviendas,  las procedentes de la promoción  realizada por cooperativas y  por empresas ligadas a las administraciones públicas. En el primer trimestre de 2014 tales promociones supusieron el 14,3% de las viviendas terminadas.

  En el primer trimestre de 2013 las viviendas terminadas (nivel anual de 51.300 viviendas) estuvieron por debajo de las compras de viviendas de nueva construcción (79.010), lo que implica que puede estar acelerándose la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Esta evolución podría anticipar futuras recuperaciones de  las viviendas iniciadas.

 La inversión en vivienda descendió en  el primer trimestre de 2014 en un 1% sobre el trimestre precedente  y en un 7,1% sobre el mismo periodo de 2013. Dicha magnitud, de mantener en todo el año el ritmo del primer trimestre, detraería tres décimas porcentuales al crecimiento del PIB de la economía española en 2014.

 La construcción residencial, según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE, retrocedió de forma continuada  en los seis años transcurridos entre 2007 y 2013. Su participación en el PIB ha disminuido  desde el 12,5% de 2006 hasta el 4,0% previsto para 2014. Su participación en el conjunto del sector de la construcción fue del 43,2% en el primer trimestre de 2014.

La recuperación del mercado de vivienda, advertida sobre todo en el aumento de las ventas, tanto a nacionales como a extranjeros parce ser una realidad en 2014, aunque está por ver la incidencia que puede tener sobre dicha evolución  el empeoramiento de las perspectivas de la economía  de la Eurozona desde el 2º trimestre de 2014 y el agudizamiento de la cuestión catalana en España.

Una versión de este trabajo se publicó en la revista cuatrimestral "Ciudad Y Territorio" del Ministerio de Fomento, nº 181



1 comentario:

pamela dijo...

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