23 septiembre 2017

LA CRISIS INMOBILIARIA QUEDÓ ATRÁS. LA BURBUJA ACECHA Julio Rodríguez López

 En el segundo semestre de 2017,  junto a la recuperación de la tasa de crecimiento del PIB, destaca la tendencia al alza que han presentado los indicadores del mercado inmobiliario. Al igual que la expansión de este mercado entre 1997 y 2007 fue la más acusada de las registradas por la economía española, la recesión posterior a este último año fue también intensa. En 2017 ha reaparecido  la expresión “burbuja inmobiliaria”, que   había estado arrumbada durante una temporada. 

 El aumento intertrimestral del PIB de la economía española en un 0,9% en el segundo trimestre de 2017 ha permitido que dicha magnitud alcance  el nivel del inicio de la crisis,  el del segundo trimestre de 2008.  Sin embargo, no hay que dejar de lado el hecho de que, de haber seguido creciendo en el periodo 2008-2017 a un moderado ritmo anual del 2%, en 2017 el PIB superaría en casi un 20% al nivel real alcanzado en este ejercicio.

Además, si bien se ha llegado al nivel de actividad previo a la crisis, el empleo sigue distante de los niveles de ocupación  alcanzados en dicha etapa. En el segundo trimestre de 2017  los 18,8 millones de empleos existentes están casi un 10% por debajo de los correspondientes al mismo trimestre de 2008, según la EPA del INE. Lo anterior implica que  hay por encima de dos millones de empleos menos que en el periodo de referencia. La crisis  iniciada en el verano de 2007 no ha dejado de pasar una pesada factura.   

  Como sucede con el PIB, el mercado de vivienda ha tomado fuerza en 2017. Al igual que la fase de expansión 1997-2007  fue la más dinámica de cuantas ha presentado el mercado de vivienda en España, la recesión acaecida entre 2007 y 2013 fue también acusada. Tras aumentar en casi un 200% entre 1997 y 2007, los precios de las viviendas disminuyeron en un 37%  entre 2007 y el primer trimestre de 2014.  

  Junto a la caída de los precios, destacó asimismo la disminución de las ventas de viviendas, que retrocedieron en un 68,5% entre 2006 y 2013, resultando espectacular  la caída de las de nueva construcción, que disminuyeron en un 86,2% en el mismo periodo. La abundancia de daciones en pago entre promotores y bancos  es posible que atenuase la incidencia real de dicho retroceso de las ventas.

Hubo dos indicadores que reflejaron con mayor intensidad el desplome del mercado de vivienda posterior a 2007. El primero fue el relativo a la nueva construcción de viviendas. Mientras que en 2006 se iniciaron 865.600 viviendas según los visados de los Colegios de Arquitectos Técnicos, en 2013 dichas iniciaciones no pasaron de 34.300. Dicha evolución supuso una disminución de las viviendas iniciadas en un 96%, siendo la de 2013 la menor cifra anual  desde que se dispone de datos de viviendas iniciadas.

  El segundo indicador  que mejor reflejó la situación deprimida del mercado de vivienda fue el del stock de viviendas terminadas y no vendidas. Según la estimación realizada por el Ministerio de Fomento, en 2009 dicho  stock se aproximó a las 650.000 viviendas, superándose las 100.000 en la Comunidad Valenciana.  Una vez recuperado el mercado de viviendas, a fines de 2016, todavía quedaban casi 500.000 viviendas de nueva construcción no vendidas. En la presente etapa de recuperación, no es raro encontrar nuevas promociones de viviendas próximas a bloques de viviendas sin vender  construidas en la pasada expansión.  El afán por construir vuelve con bríos renovados

 Desde el primer trimestre de 2014, precios y ventas de  viviendas no han dejado de recuperarse, destacando el 16% de aumento alcanzado por los precios frente a unos precios de consumo que aumentan levemente y unos salarios que más bien siguen bajando . Lo sucedido  entre 2007 y 2013 revela que el mercado de vivienda en España no es inmune  a las etapas bajistas que afectan a otros sectores de la economía española.

De nuevo se están comprando viviendas ante la expectativa de subidas de precios, de nuevo reaparecen los pequeños promotores alimentados por créditos bancarios y que construyen  sin conocer bien la demanda, todo lo cual confirma que no es imposible que pueda repetirse una nueva burbuja.

Una versión de este artículo se publicó en la revista digital semanal “El siglo de Europa” el 16 de septiembre de 2017





[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a  la Crisis

No hay comentarios: