Mercado de vivienda (I). Los precios de las viviendas
La fase
de auge de los mercados de vivienda que
terminó en 2007 fue más prolongada e intensa que los precedentes. En el
promedio de la Eurozona se ha estimado que la duración media de dicha fase de
auge fue de 33 trimestres y que la desviación media al alza de los precios de
la vivienda sobre la tendencia a largo
plazo fue de un 39%.
Dentro de la Eurozona nueve estados miembros presentaron
rasgos de “burbuja” en la fase alcista del ciclo, aunque la intensidad no fue
la misma. El grupo lo integran Eslovenia,
España, Estonia, Francia, Grecia,
Holanda, Irlanda, Italia y Portugal. No se advirtieron rasgos claros de
“boom” en los restantes países miembros. Los
mayores déficits exteriores se produjeron sobre todo en los países más afectados por la
“burbuja”.
En 2013 los bancos centrales han desarrollado amplios
programas de “alivio cuantitativo” para
impulsar a la economía
aportando liquidez abundante a tipos de interés muy reducidos. Tal
actuación ha favorecido la compra de
activos, en especial acciones en bolsa y vivienda. En 2013 fue compatible la
presencia de unos ritmos débiles de crecimiento del PIB en la economía mundial,
acompañados de tasas de desempleo elevadas, con aumentos destacados en los precios
de las de las acciones cotizadas. De hecho han aparecido “espumas de burbujas” en
algunos mercados de viviendas.
En el 2º trimestre de 2013 los precios de las viviendas
en la Eurozona descendieron un -2,4%
sobre el mismo periodo de 2012. La disparidad de situaciones en los mercados
nacionales de viviendas la confirma el que,
en dicho periodo el aumento
máximo de precios llegase hasta el 12%,
en Estonia, mientras que el mayor
retroceso de precios fue el -12% de España.
La evolución de
los precios de la vivienda en la Eurozona puede ser coherente con los
fundamentos, pero a nivel de país dicha situación puede distar de dicha coherencia (BCE, 2013). Las
perspectivas para 2014 son más favorables para los mercados europeos de
vivienda y también para la preparación de nuevas burbujas.
Los precios de la vivienda descendieron en España con claridad desde 2008 hasta el 2º trimestre de 2013. En
el tercer trimestre experimentaron una inflexión ligeramente alcista según el
Índice de Precios de Vivienda del INE, registrándose un ligero aumento
intertrimestral (0,7%). En dicha evolución
destacaron las autonomías y
provincias con más peso del turismo en
la actividad. Tras los importantes descensos de precios de 2011-2012, inversores y fondos de inversión se han hecho presentes desde el verano de 2013. Es posible que el descenso interanual del
7,9% del índice de precios de vivienda del INE registrado en el tercer
trimestre sea más reducido al final del año.
La estadística de precios de las viviendas de nueva
promoción, obtenida por la Sociedad de Tasación presentó un descenso del 7,8% en diciembre de 2013 sobre el mismo
periodo del año precedente. Dicho descenso
anual fue el más intenso de los registrados por dicha estadística desde
diciembre de 2007.
Los precios de las viviendas nuevas en capitales están un
40% por encima de la media de precios de toda España. Las disparidades de los
precios de venta de las nuevas viviendas en capitales resultan espectaculares.
Los precios más elevados en diciembre de
2013 eran los de San Sebastián (3.422
euros/m2), Barcelona (3.200) y Madrid (2.726). Las capitales extremeñas,
Cáceres y Badajoz, tenían el precio
medio más reducido (1.115 euros/m2) junto a Ciudad Real
(1200) y Jaén (1.230). Los
precios de las capitales de nivel más elevado triplican los de las de precio
más reducido, destacando el hecho de que estas últimas están situadas en el
interior, lejos del mar y de Madrid.
Los diferentes
indicadores de precios de las viviendas en España han presentado una clara
desaceleración en el descenso en el 2 º semestre de 2013. Se produjeron incluso algunos aumentos intertrimestrales o
intermensuales en dicho periodo, aunque
las tasas de variación sobre el mismo periodo de 2012 fueron negativas. El
descenso interanual más acusado fue el del índice de precios de vivienda del
INE (-7,9%), apareciendo un aumento interanual en la estadística del importe
medio de las hipotecas formalizadas para compra de vivienda (2,5%).
En cuanto a los
descensos de precios de vivienda
acumulados desde el inicio de la crisis, correspondió el retroceso más
acusado a la estadística de Tinsa (-38,5%), mientras que el menos intenso fue
el estimado en la estadística trimestral
de precios de tasación publicada por el Ministerio de Fomento (-28,8%).
Mercado de vivienda (II). Demanda y financiación
El ejercicio de 2013 no dejó de ser un nuevo periodo de recesión en el
mercado de vivienda. A pesar de lo anterior, en dicho ejercicio aparecieron nuevos
elementos respecto de ejercicios anteriores. Como se comentó en el apartado
anterior, al final del año se
advirtieron subidas de precios en algunos de los indicadores disponibles,
compatibles con descensos interanuales
significativos. La presencia de adquirentes extranjeros de viviendas y las
compras efectuadas por inversores institucionales, sobre todo fondos de
inversión, fueron los aspectos más relevantes del pasado ejercicio.
Asimismo, en 2013 las hipotecas
registradas para compra de vivienda descendieron con más fuerza que las
compraventas registradas. Ello implica
que una proporción importante de las ventas de viviendas se están realizando
mediante pagos al contado. En el fondo ello significa que en 2012-2013 se ha
producido un cambio importante en el tipo de comprador de vivienda,
desempeñando ahora un papel más destacado el adquirente-inversor, provisto de ahorro y liquidez suficiente para efectuar el pago al contado
de la vivienda.
En 2013 descendieron los empleos y los hogares respecto de 2012. Sin
embargo, el número de ocupados pareció
estabilizarse en el segundo semestre de 2013, a la vista de los resultados de
la Encuesta de Población Activa (EPA) y
de los datos de la afiliación a la Seguridad Social. La emigración neta producida tuvo que ver con el descenso de
los hogares, que en el tercer trimestre
de 2013 habían disminuido en casi 80.000 sobre el mismo periodo de 2012. Tal
descenso se produjo en 2013 por primera vez desde que se dispone de la serie de
hogares de la EPA.
La renta disponible de los hogares,
deflactada con los precios de consumo, retrocedió por cuarto año consecutivo en
2013, a la vez que persistió en
2013 el desapalancamiento por parte de los hogares. El contexto
macroeconómico, en este caso el correspondiente a las variables reales que
explican la demanda de vivienda, no contribuyó precisamente a impulsar las compras de
vivienda durante el pasado ejercicio.
En cuanto a la financiación, en lo
relativo a los tipos de interés, el
euribor a doce meses osciló en torno al
0,5%, por debajo del nivel de 2012, influido por la decisión del BCE de
disminuir el tipo de intervención en
noviembre de 2013 hasta el 0,25%. El tipo de interés medio de los préstamos a
comprador fue equivalente al de 2013 (3,4%). El descenso del euribor a 12 meses
implicó que el diferencial medio sobre el euribor creciese en medio punto porcentual en 2014.
En cuanto al volumen de crédito, en 2013 destacó el intenso descenso de los
saldos vivos de los préstamos destinados a la promoción (-30,4%) y a la construcción (-35,8%). El retroceso del saldo vivo de los préstamos para la compra y rehabilitación
de vivienda fue sustancialmente más moderado (-4,5%). Los nuevos préstamos
formalizados para compra de vivienda descendieron en un -26,8% en
enero-noviembre de 2013 sobre el mismo periodo de 2012. El plazo medio de los
préstamos hipotecarios a comprador de vivienda disminuyó en 2013 hasta 22,2
años en el periodo enero-septiembre (23,3 fue el plazo medio de 2012).
La tasa de morosidad de los
préstamos a la compra y a la rehabilitación de viviendas aumentó hasta
el 5,36% en septiembre de 2013, y ello en un contexto de crecimiento general de
la morosidad de los créditos bancarios, magnitud que ascendió al 12,36% en la misma fecha. El saldo vivo de los créditos morosos a la
compra y rehabilitación de vivienda se elevó a 32.704 millones de euros, un
40,8% más que en la misma fecha de
2012.
El persistente aumento de la morosidad no ayuda a la recuperación de los
nuevos préstamos a comprador. La mejoría en las condiciones de los préstamos a
comprador de vivienda en 2013 no estuvo acompañada de un crecimiento de los
nuevos préstamos formalizados. La demanda de dicha financiación debió también
resultar afectada a la baja por la mayor tendencia observada hacia el alquiler en los hogares de nueva
creación.
Las ventas de viviendas disminuyeron en un 10% en los nueve primeros meses
de 2013 sobre el mismo periodo del año anterior, según la estadística del Mº de
Fomento apoyada en las transmisiones inmobiliarias formalizadas ante notario.
Las ventas de viviendas usadas aumentaron en un 4%, mientras que descendieron
en un 43,9% las de viviendas nuevas. Las ventas de viviendas a extranjeros,
residentes y no residentes, crecieron en un 26,6%, mientras que las ventas a
españoles descendieron en un 14,1%.
La previsión para 2013 es de unas
ventas de alrededor de 315.000 viviendas. La proporción de las ventas a
extranjeros se situará en torno al 16,5% en 2013, la más elevada desde que se
dispone de información sobre ventas a partir de la información aportada por los
notarios.
Por comunidades autónomas, hubo
aumento de ventas en Murcia (5,7%),
Canarias (2,1%) y Cataluña (0,5%), mientras que los descensos más acusados
fueron los de Cantabria (-30%),
Extremadura (-32,9%) y Castilla y León (-33%). Destacaron los aumentos experimentados en las
provincias de Almería (8,2%), Gerona (6,8%) y Málaga (6,7%), lo que
confirma que aumentaron en 2013 las ventas de viviendas situadas en zonas
turísticas, mientras que en el norte e
interior hubo descensos relevantes.
La proporción de ventas de viviendas
a extranjeros fue especialmente alta en las autonomías de Baleares (38.8%),
Canarias (36,2%) y Valencia (35,2%), muy por encima de los niveles alcanzados
en Galicia (1,7%) y Extremadura (1,2%), que fueron las que presentaron una
menor presencia de dicho tipo de ventas.
Como antes se indicó, en 2013
(enero-octubre) la caída sobre el año anterior de las compraventas
registradas fue del 27,7%, muy por
encima de las compraventas registradas. Las compraventas realizadas con
préstamo hipotecario fueron el 62%, reforzando así la tendencia a la baja en la
relación hipotecas/ventas apuntada en
2012 (86,1%). Hasta 2011 las hipotecas
sobe viviendas superaron ampliamente a las compraventas (se hipotecan viviendas
no solo para la compra de las mismas, sino para cubrir otro tipo de gasto).
A fines de
diciembre de 2013, el Ministerio de Fomento publicó una estimación del stock de
viviendas de nueva construcción no vendidas existente a 31 de diciembre de
2012. El Ministerio de Fomento ha estimado de forma indirecta el número de
viviendas de nueva construcción no vendidas entre 2004 y 2012. Según el método
empleado, el stock anual se incrementa por la diferencia entre las viviendas
terminadas y las viviendas vendidas de
nueva construcción. La estimación citada considera que toda la autopromoción no
se ha puesto a la venta y que no puede considerarse, pues, como parte del stock de viviendas no vendidas.
De ahí que se deje
fuera del stock de viviendas no vendidas a las terminadas en régimen de
autopromoción, junto a las construidas por cooperativas y por comunidades de propietarios. Las
viviendas terminadas excluidas de la estimación van a suponer en 2013 el 38% de
todas las terminadas.
El stock en cuestión
creció entre 2004 y 2007 y descendió en los cinco años posteriores. Las
mayores aportaciones al stock no vendido tuvieron lugar entre 2007 y 2009. En
este último año dicha magnitud alcanzó las 650.000 viviendas según la
estimación de Fomento. Destaca el que durante un periodo prolongado de tiempo
se llegase a construir en España tan por encima de lo que en realidad se
estaba vendiendo.
Entre las entidades de crédito responsables de financiar tales
viviendas no vendidas se debe de incluir a los bancos extranjeros, en especial
alemanes, que suministraron abundante liquidez a las entidades de crédito
españolas, lo que engendró una espectacular deuda privada frente al resto del
mundo.
A 31.12.2012 el total de viviendas nuevas no vendidas ascendió
a 583.453 viviendas, equivalentes al
2,3% del parque total de viviendas de España en dicha fecha (25,4
millones). Tres autonomías, Comunidad Valenciana, Andalucía
y Cataluña, concentraban el 50% del total de dichas viviendas no
vendidas.
Las provincias
con un número mayor de viviendas nuevas sin vender eran Barcelona (47.466 viviendas), Alicante
(47.022) y Madrid (42.821), seguidas por las del sur del arco mediterráneo y
por Toledo, al calor de la proximidad de Madrid. Las tres provincias citadas al
principio eran sedes de cajas de ahorros (Catalunya Caixa, CAM y Bankia,
respectivamente) que sufrieron quebrantos tan relevantes que justificaron la petición de ayuda de España al Eurogrupo
de 100.000 millones de euros en junio de 2012, línea de crédito de la que se
dispuso al final de 42.000 millones.
La relación entre
las viviendas nuevas construidas y las ventas de viviendas nuevas, así como la evolución de la autopromoción, apuntan
a que en 2013 debió de haber un nuevo y
moderado descenso del stock objeto de
estudio. En 2014 se dejará sentir sobre
el mismo el fuerte descenso sufrido en los últimos años en las viviendas
iniciadas, por lo que las viviendas nuevas terminadas en este ejercicio estarán por debajo de las
ventas de viviendas de nueva construcción, de mantenerse la tendencia de los
último años. De lo anterior se
deriva que el descenso del stock será
más acusado en 2014 que en el año anterior, y ello por el fuerte descenso de la
nueva oferta que sale al mercado.
Los bajos precios de venta de las viviendas en España, la
concentración de importantes carteras inmobiliarias en los activos bancarios,
junto a la aparición de Sareb en el mercado, son factores que han contribuido a generar una
significativa presencia de entidades inversoras en España a la búsqueda de
activos inmobiliarios. Tales entidades, sobre todo fondos de inversión,
adquieren activos inmobiliarios susceptibles de generar plusvalías en el momento en el que
el mercado de vivienda se recupere.
Dichos fondos de inversión han llegado a controlar una
buena parte de los activos inmobiliarios de la banca a final de 2013,
adquiriendo en varios casos las plataformas organizadas por los bancos
españoles para la venta de las viviendas. Los fondos citados invierten en un
plazo que va de cinco a diez años y esperarán, pues, a vender en el momento en
el que el mercado coja pujanza.
Mercado de vivienda (III). La nueva oferta
En 2013 volvió a
descender el número de viviendas
iniciadas (-24,4% sobre 2012, en los diez primeros meses), estimadas a partir
de los visados de obra nueva de los colegios de aparejadores. La previsión para 2013 de dicha
magnitud, unas 33.400 viviendas, es la
cifra anual más reducida desde que se dispone de la estadística
mencionada. Los visados para rehabilitación de viviendas existentes
descendieron con menor intensidad, por lo que llegaron a alcanzar el 39 por cien del total de visados (4% en
2007).
Las viviendas
terminadas, estimadas a partir de los certificados de fin de obra, expedidos asimismo por los colegios de
aparejadores, disminuyeron en un 43,8% en enero-octubre de 2013 sobre el mismo
periodo de 2012, De mantenerse un ritmo similar en el conjunto del año la
previsión de viviendas terminadas seria
de 67.600 viviendas en este último ejercicio. El continuo retroceso del número
de viviendas iniciadas va a dar lugar a
que en los próximos dos ejercicios anuales (2014-2015) descienda
sustancialmente el total de viviendas terminadas, registrándose por tanto adiciones
reducidas al stock total de viviendas.
En 2013
descendieron con intensidad las
viviendas terminadas de carácter más social, promovidas por cooperativas y por
administraciones públicas (autonomías y ayuntamientos, básicamente). El total
de dicho tipo de viviendas fue supuso el
7,8% en los diez primeros meses de 2013, lo que implicó una presencia menor de las
mismas en el total de terminaciones respecto de 2012 (9,4%).Una recuperación de
la demanda de vivienda podría dar lugar
a aumentos rápidos de los precios en los territorios en los que no ha habido
excesos de oferta de vivienda.
En 2013 hubo dos comunidades autónomas, Valencia
(8,4%) y Murcia (6,6%) en las que se
produjeron aumentos de las viviendas iniciadas. En el resto hubo retrocesos,
que fueron sobre todo acusados en Asturias (-40,7%) y Navarra (-53,9%). Las
provincias con mayor peso del turismo, que presentaron la mayor presencia de
adquirentes extranjeros de viviendas, fueron las que registraron aumentos
significativos de las viviendas iniciadas, mientras que el norte y el interior
de la península presentaron un perfil
más deprimido en cuanto a iniciaciones de
viviendas.
En diciembre de
2013 se conocieron todos los resultados definitivos del Censo de Viviendas de
2011. A 1º de noviembre de 2011 había en España 25,2 millones de viviendas
familiares, un 20,3% más que en la misma fecha de 2001. De dicho total de
viviendas familiares, 18 millones eran viviendas principales y 7,1 millones
eran viviendas secundarias y vacías (el 28,3% del total). Ha existido disparidad en las metodologías
empleadas en los censos de 2001 y 2011,
puesto que algunas variaciones intercensales no son coherentes con los
resultados de otros indicadores económicos.
Llama la atención
el contraste entre el fuerte aumento experimentado por las viviendas
principales (27,5%) y el modesto aumento del total de las viviendas secundarias y vacías (5,4%),
destacando el descenso de presencia de este último grupo de viviendas en el
total respecto de 2001. Entre diciembre de
2001 y el mismo periodo de 2011
presentaron los mayores aumentos del stock de viviendas las autonomías de
Murcia (30,9%), Rioja (28,9%) y Castilla-La Mancha (26,2%), mientras que los
menores aumentos fueron los de Baleares (16,5%), Cataluña (16,3%) y Extremadura
(13%).
Uno de los resultados más llamativos del Censo de
Viviendas de 2011, cuya fecha de referencia es el 1º de noviembre, es el correspondiente a la forma de tenencia
de las viviendas habituales o principales. Así, frente a los constantes
descensos sufridos por las viviendas de alquiler después de 1950, entre 2001 y
2011 las viviendas principales de alquiler aumentaron en un 51,1% (corresponde
a una variación positiva de 824.000 viviendas). También fue significativo el crecimiento del apartado de
“otras viviendas principales” (cedidas gratis, a bajo precio y otras formas),
que creció en un 49,7%.
De este modo la
proporción de viviendas de alquiler en España en 2011 era del 13,5% de las
viviendas principales, muy inferior a la del resto de países de la Eurozona (33,2
% en la UE). Todo indica que el proceso de aumento de las viviendas de alquiler
ha proseguido después de 2011, a la
vista de las nuevas características del mercado de trabajo (mayor inestabilidad
en los empleos) y de la corrección a la baja sufrida por los salarios tras los
cambios normativos realizados en dicho mercado.
La mayor presencia del alquiler entre las viviendas y entre los
hogares también la ha señalado la
Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Según esta ultima fuente estadística,
la proporción de hogares que vive de alquiler fue del 14,5% en 2012, que es una
proporción sensiblemente mayor que el
10,4% de 2004-2005, años en los que el alquiler alcanzó los niveles más
reducidos en España.
Las autonomías con
mayor presencia del alquiler son las de,
Baleares (21,6%) Cataluña (19,8%) y Madrid (17,4%). El alquiler es más elevado
en España en las grandes áreas
metropolitanas y en las islas, en las
que el peso del turismo en la actividad productiva es superior.
Una versión mas extensa de este articulo se publicó en la revista "Ciudad y Territorio Estudios Territoriales" del Ministerio de Fomento, Nº 179, primavera 2014
