¿CUÁNTO BAJAN LOS PRECIOS
DE LAS VIVIENDAS?
Julio Rodríguez López
(El Siglo, 27 de febrero
de 2012)
Con el Real Decreto Ley 2/2012 (BOE de 4.2.2012), de
saneamiento del sistema financiero, el
gobierno pretende la recuperación del ritmo del crédito bancario y una mayor consolidación del sistema financiero.
Los planes de fusión bancaria deberán
incluir, según dicha norma, compromisos
y objetivos para incrementar el crédito
a las PYMES y colocar en el mercado
los activos inmobiliarios propiedad de las entidades.
El suelo para promociones
inmobiliarias, las promociones en curso y las viviendas teminadas son los
activos que requerirán de mayores provisiones
o de recapitalizaciones adicionales. Las mayores provisiones reducirán
el valor neto contable de los activos inmobiliarios citados. Las entidades de
crédito podrán así aceptar sin pérdidas
unos descuentos mayores en el valor de los activos que lo que ha sido la pauta
general hasta el momento.
No está clara la incidencia
efectiva de la nueva norma sobre los precios de las viviendas. En el caso de los activos inmobiliarios de
menor calidad las entidades financieras estarán más dispuestas a vender. En el
caso de los activos inmobiliarios más atractivos la decisión de los bancos dependerá
sobre todo de las expectativas sobre el
valor real de mercado de dichos activos. Las ventas de tales activos estarán
ligadas a la demanda existente de viviendas, ahora muy debilitada por la pésima
situación del mercado de trabajo.
Dicha situación frena la
creación de nuevos hogares, que es la variable clave a efectos de explicar el
comportamiento de las ventas de viviendas.
Los 140.000 hogares netos efectivamente creados en 2011, según la
Encuesta de Población Activa, quedan muy
por debajo de las cifras que con frecuencia se citan como “de crucero” de la economía española. Junto a lo anterior, el ritmo de ventas
dependerá de la existencia efectiva de crédito bancario. Según los cálculos del
gobierno, el mayor saneamiento de los activos facilitará la captación de
recursos en los mercados por parte de los bancos, lo que a su vez impulsaría el
ritmo de concesión de nuevos créditos.
Los precios de las viviendas son el mejor indicador de la
situación del mercado. Las
características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los
precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus
precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen
tres problemas que hacen especialmente difícil la medida de los precios de
forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre
la realización de una compraventa y el momento en el que la estadística
administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la
misma.
El segundo es el de los cambios
continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una
fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo
determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan
no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas.
Como sucede asimismo en otros
países, abundan en España las estadísticas de precios de viviendas. Entre las
más divulgadas, destacan la realizada por el Ministerio de Fomento,
trimestral, que se apoyan en los precios
de tasación de un número importante de viviendas, la de la empresa tasadora
Tinsa, mensual, que tiene la mayor cuota
de mercado y que también se apoya en los precios de tasación, y la del INE,
trimestral, que tiene como datos básicos
los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa formalizadas
ante notario. Esta última corrige los resultados de los cambios de calidad de
las viviendas.
Desde el inicio de la crisis, las
tres estadísticas citadas ha experimentado retrocesos significativos: según
Tinsa, los precios de las viviendas han descendido en un 25%, en el caso de la
estadística del Ministerio de Fomento dicho descenso ha sido del 19%, mientras
que el índice de precios de viviendas
del INE ha descendido en un 18,2%, aunque en este caso el periodo de
comparación es algo inferior.
Se considera que el caso español ha sido de “vía lenta”, puesto que la evolución del
mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios, lo que
contrasta con los ajustes más rápidos seguidos en los casos de países tales como Reino Unido, Estados Unidos e Irlanda.
En estos ejemplos el impacto del
retroceso de los precios inmobiliarios fue casi inmediato, registrándose
disminuciones en los precios de la vivienda superiores al 30%. Ahora que con la
nueva norma se puede acelerar el ajuste a la baja de los precios de la vivienda en España, se
reactiva el interés por la evolución de las estadísticas de precios
mencionadas, en especial de las realizadas por las administraciones públicas,
INE y Ministerio de Fomento, que aportan informaciones complementarias y que en
algún caso pueden requerir alguna actualización de la metodología.
