(El Siglo, 26.12.2011)
Julio Rodriguez López
En 2011 el mercado de vivienda en España mantuvo un perfil a todas luces
deprimido. Se modificó la fiscalidad de la vivienda para estimular la demanda. El
cambio de gobierno reforzará las ayudas a la propiedad, restringirá las destinadas al
fomento del alquiler, y modificará la ley de suelo de la etapa de gobierno socialista
de Rodriguez Zapatero (2004-2011).
En 2011 se acentuó el retroceso de los precios de la vivienda en España, después
de tres años previos de descensos. Desde el primer trimestre de 2008, periodo con el
nivel de precios más elevado, los precios de las viviendas han descendido en España
en un 17,7% hasta el tercer trimestre de 2011, según la estadística del Ministerio de
Fomento.
El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España fue de 155.600
euros en el tercer trimestre de 2011. Dicho precio equivalía a siete salarios anuales
medios en dicho trimestre, por debajo de los nueve de 2007, pero todavía por encima
de los 4,3 de 1997. Lo anterior implica que todavía queda margen para que los precios
de las viviendas continúen descendiendo en España en 2012.
La demanda de vivienda volvió a disminuir en 2011, como lo indican los retrocesos
de las ventas de viviendas (--29,4% segun las transmisiones de viviendas formalizadas
ante notario), en principio ante la eliminación inicial de las ventajas fiscales que
funcionaron en 2010. Entre enero y agosto de 2011 el tipo impositivo del IVA,
que grava las ventas de viviendas nuevas, fue del 8% (7% hasta el 1º de julio de
2010) y se eliminó la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda para
contribuyentes con ingresos anuales superiores a 24.107 euros. La rebaja al 4% del
tipo del IVA para las ventas realizadas entre fines de agosto y diciembre no se ha
dejado sentir en la demanda.
Las compraventas de viviendas descendieron en 2011 por el nuevo retroceso
del empleo y por el persistente racionamiento de crédito. Las ventas de 2011 se
situarán en torno a las 355.000 viviendas (955.200 en 2006). Los puestos de trabajo
retrocedieron en 172.500 entre el tercer trimestre de 2011 y el mismo periodo de
2010, lo que afectó negativamente a la creación de hogares, que son los principales
demandantes de viviendas. En 2011 se ha acentuado el racionamiento de crédito.
La menor concesión de créditos se debe, según el Banco de España, a que “la
incertidumbre económica eleva los estándares de concesión de las entidades y los
mercados de emisión de renta fija se han cerrado en los últimos meses para las
entidades europeas” (Informe de Estabilidad Financiera, 11/2011, página 23).
En 2011 continuó el intenso ajuste del mercado de vivienda por el lado de la nueva
oferta. La previsión de viviendas iniciadas en 2011 se sitúa en unas 85.000 (865.600
en 2006), el total anual mas reducido desde que se dispone de datos de visados de
dirección de obra nueva de los aparejadores, el mejor indicador de las viviendas
iniciadas. El stock de viviendas terminadas y no vendidas oscila, al final de 2011,
entre las 680.000 y 1.200.000. No se ha reducido, pues, el exceso de oferta. Las
autonomías con mayor número de nuevas viviendas pendientes de venta son las de
Valencia (133.000), Andalucía (112.650) y Cataluña (103.300).
La política de vivienda corrigió la inicial elevación del tipo del IVA del 8% con la
reducción al 4% desde fines de agosto, lo que favorece la salida al mercado del
amplio stock no vendido. La promoción y venta de viviendas protegidas, el instrumento
más potente de la política de vivienda tradicional de España, se ha resentido por el
racionamiento de crédito citado.
El nuevo presidente del gobierno anunció, en el debate de investidura del 19 de
diciembre, el mantenimiento en el 4% del IVA para las viviendas destinadas a
vivienda habitual y la recuperación general de la desgravación en el IRPF por compra
de vivienda habitual, lo que puede suponer un descenso de los ingresos fiscales
superior a los 500 millones de euros. Antes de dicho debate Mariano Rajoy mostró
su disposición a no renovar en 2012 las ayudas a los arrendatarios jóvenes (renta
básica de emancipación),que es la figura de política de vivienda mas homologable
con las existentes en Europa Occidental, donde los gobiernos no construyen nuevas
viviendas pero si ayudan a los arrendatarios con rentas bajas.
Otro dirigente del Partido Popular, Cristobal Montoro, señaló su incomodidad con la
normativa urbanística aprobada en el periodo de gobierno 2004-2011 (básicamente
la ley de suelo y el reglamento de valoraciones inmobiliarias). Lo anterior pone de
manifiesto la proclividad al acceso a la vivienda por la vía de la propiedad y el interés
por calificar todo el suelo posible como de urbanizable residencial entre los dirigentes
del centro-derecha español.
Las previsiones de crecimiento y de generación de empleos para 2012 apuntan
a que el mercado de vivienda mantendrá en 2012 la tónica de recesión con que
ha terminado 2011. En dicha evolución se han advertido diferencias territoriales
significativas dentro de España, derivadas sobre todo de la recuperación del turismo
en el último año. En general, no hay expectativas inmediatas de mejora de la situación
del mercado, al menos hasta bien avanzado 2012.
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