(El Pais, 31.12.2011)
Julio Rodríguez López
En 2011 el mercado de vivienda en España mantuvo un perfil deprimido. El último
ciclo de la vivienda ha resultado especialmente abrupto en España, ante la intensidad
del ajuste a la baja en magnitudes tales como crédito, ventas y nueva oferta después
de 2007. Las previsiones para 2012 son “planas”, y la postrada situación actual del
mercado de vivienda se prolongará buena parte del próximo año. Es previsible que el
nuevo gobierno refuerce las ayudas fiscales a la propiedad, restrinja las destinadas
al alquiler y modifique la ley de suelo de la etapa de gobierno socialista.
La etapa de auge (1996-2007). Un repaso a las cifras
Entre 1996 y 2007 algunas variables registraron crecimientos espectaculares.
Destacó primero la duración, pues dicha etapa se prolongó cerca de doce años.
Fue espectacular el aumento de los precios de la vivienda, un 202,8% en términos
nominales. Se crearon hogares a un ritmo medio anual neto de 389.000. Las 608.000
viviendas iniciadas de media explicaron el fuerte aumento del parque de viviendas,
que se aproxima a los 26 millones a 31.12.2011. Hay en España 1,49 viviendas por
hogar, muy por encima de las 1,10 correspondientes al conjunto de la eurozona
Dicha etapa de expansión descansó en un intenso crecimiento del crédito bancario.
El conjunto del crédito inmobiliario (comprador, promotor y constructor) creció
de forma que desde el 25,5% del PIB en 1997 llegó a suponer el 100% en 2007,
equivalente al 60% del crédito al sector privado de las entidades financieras. El crédito
bancario a residentes, magnitud tradicionalmente inferior a los depósitos, pasó a
superar ampliamente a dicha magnitud. La burbuja se financió en gran parte mediante
apelaciones a los mercados mayoristas de dinero. La mayor parte de la deuda exterior
de España se destinó a financiar el crédito inmobiliario. Se construyó así una pirámide
de pisos vacíos, una inversión de baja rentabilidad.
La recesión del mercado de vivienda que no termina
La intensa corrección a la baja ha destacado en el último ciclo de la vivienda en
España. Los efectos desequilibrantes de la recesión del mercado de vivienda actúan
por el lado del consumo, y también a través de la estabilidad financiera. Las entidades
de crédito sufren las consecuencias de los impagos, primero sobre su cuenta de
resultados y después sobre su solvencia. El pinchazo de la burbuja ha traído el final de
las cajas de ahorros como entidades de crédito en España. Las significativas ventajas
fiscales a la compra de vivienda (tratamiento benévolo de las plusvalías, no tributación
de las rentas imputadas y desgravación de los intereses de los préstamos), amplían
las consecuencias negativas del ciclo de la vivienda.
Si la construcción fue trascendente a efectos del importante ritmo de crecimiento
de la economía española entre 1997 y 2007, su papel ha sido excluyente en la fase
de recesión 2007-2011. Entre 1997 y 2007 dicho sector explicó casi el 30% del
crecimiento de la economía española. Entre 2007 y 2011 redujo en casi dos puntos
anuales el crecimiento de la economía española, por encima del retroceso total de la
economía en dicho periodo.
Después de cuatro años de crisis, de descensos acusados de ventas, crédito y
viviendas iniciadas, el mercado de vivienda presentó de nuevo en 2011 un perfil
más deprimido en España que en la Eurozona. Dentro de dicha área económica
están los países que, como España, Irlanda y Holanda, registraron disminuciones
significativas de los precios en 2011. En segundo lugar aparecen aquellos en los que
los precios han registrado claros aumentos (Bélgica, Francia y Finlandia).
En un tercer grupo de países el ciclo alcista reciente tuvo una intensidad poco
relevante (Alemania e Italia), y registraron aumentos leves de precios en 2011.
Desde el primer trimestre de 2008, periodo con el nivel más elevado, los precios de las
viviendas han descendido en España en un 17,7% hasta el tercer trimestre de 2011,
según la estadística del Ministerio de Fomento.
El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España fue de 155.600
euros en el tercer trimestre de 2011. Dicho precio equivalía a siete salarios anuales
medios de dicho trimestre, por debajo de los nueve de 2007, pero todavía por
encima de los 4,3 de 1997. Todavía queda, pues, margen para que los precios de las
viviendas continúen descendiendo en España en 2012, pero el ajuste se ha centrado
en el descenso de la nueva oferta..
La eliminación inicial de las ventajas fiscales de 2010 contribuyó al perfil deprimido
de 2011. La rebaja al 4% del tipo impositivo del IVA para las ventas realizadas
entre fines de agosto y diciembre no ha animado la demanda. Las ventas de
viviendas descendieron en 2011 por el nuevo retroceso del empleo, por el persistente
racionamiento de crédito y por la realidad de unos precios de las viviendas lejanos de
los ingresos de los nuevos hogares.
El descenso del empleo en 2011 (172.500 fue el retroceso interanual del tercer
trimestre) afectó negativamente a la creación de hogares (unos 150.000 en 2010-
11), que son los principales demandantes de viviendas. En 2011 se ha acentuado el
racionamiento de crédito y continuó el intenso ajuste del mercado de vivienda por el
lado de la nueva oferta. La previsión de viviendas iniciadas en 2011 se sitúa en unas
85.000 (865.600 en 2006), el total anual mas reducido desde que se dispone de datos
de visados. El stock de viviendas terminadas y no vendidas oscila, al final de 2011,
entre las 700.000 y 1.200.000. No se ha reducido, pues, el exceso de oferta.
Previsiones para 2012. Cambios en la política de vivienda.
Las negativas previsiones de crecimiento y de generación de empleo para 2012
apuntan a que el mercado de vivienda mantendrá la tónica de recesión de 2011.
El poco positivo marco económico general, en el que no se vislumbra un modelo
productivo alternativo, influirá mas que los bajos tipos de interés y que los mas
accesibles precios de venta.
Los reducidos niveles de ventas y de construcción de nuevas viviendas implican
que no haría falta un gran esfuerzo para provocar un giro radical en la situación
del mercado de vivienda. Importa la situación de las entidades de crédito. La tasa
de morosidad de los préstamos a promotor y a constructor ascendió al 18,25% en
septiembre de 2011(0,6% en diciembre de 2007). Esto último, junto al importante
volumen de activos problemáticos asociados con la promoción inmobiliaria en poder
de las entidades financieras, afecta de forma negativa a la actividad prestamista de
dichas entidades.
En cuanto a la política de vivienda, la promoción y venta de viviendas protegidas,
el instrumento más potente en España, se ha resentido por la restricción crediticia.
Pero las ventas de viviendas protegidas todavía suponen algo más del 10% del total.
El alquiler ha visto aumentar su presencia hasta el 11,8% de los hogares, según
la Encuesta de Condiciones de Vida (10,4% en 2004). El sueño de la vivienda en
propiedad es ahora una pesadilla para muchos hogares.
El nuevo presidente del gobierno ha anunciado el mantenimiento del IVA
superreducido para las viviendas destinadas a vivienda habitual y la recuperación
de la desgravación en el IRPF de la compra de dichas viviendas. Esto puede reducir
los ingresos fiscales en unos 500 millones de euros. Antes de dicho debate Mariano
Rajoy mostró su disposición a no renovar en 2012 las ayudas a los arrendatarios
jóvenes (renta básica de emancipación), la figura de política de vivienda más
homologable con las existentes en Europa Occidental.
El Ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, ha criticado la normativa urbanística
del periodo de gobierno 2004-2011 (básicamente la ley de suelo y el reglamento de
valoraciones inmobiliarias). La nueva ministra de Fomento señaló a la reducción del
stock de nuevas viviendas no vendidas como un objetivo importante de su gestión
en política de vivienda, en línea con los dos predecesores al frente de la política de
vivienda estatal. .
La reducción del stock citado desborda el marco competencial del Ministerio citado
y es mas un objetivo de política económica general. La actualización de la política de
vivienda protegida, su ubicación política definitiva, el mejor conocimiento del mercado
de alquiler en España, la posibilidad de canalizar una parte del stock citado hacia el
alquiler a través de inversores institucionales, son algunos de los aspectos a los que
podría destinarse el esfuerzo del gobierno central en materia de política de vivienda.
También debe de considerarse la posibilidad de incidir de alguna forma desde el
gobierno de España en el destino del suelo como instrumento anticiclico.
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