Aumentos significativos en los
precios de la vivienda, crecimientos destacados de las ventas, reactivación desde niveles muy
reducidos de la nueva construcción de viviendas…Todo apunta, pues, a que el
mercado de vivienda está en 2015 en puertas de registrar una etapa de clara recuperación, en España y también en
la mayoría del resto de países de la Eurozona.
Los ciclos más intensos por los que ha pasado la economía española
desde los años sesenta del pasado siglo
tuvieron como principal motor al
citado mercado de vivienda. Etapas previas de fuerte auge de la demanda y de la construcción de viviendas fueron los periodos 1970-1974, 1985-1990 y 1997-2007. La
última de las tres etapas citadas fue la más prolongada e intensa de las
experimentadas por la economía española, y su final abrupto no ha dejado de tener unas serias
consecuencias negativas sobre la
realidad socioeconómica de España y también sobre su situación política.
En el mercado de vivienda en España
destacan en 2015 las elevaciones de los precios de venta, el 4% en el 2º
trimestre de 2015 sobre el año precedente, según el índice de precios de
vivienda del INE. Los alquileres registraron
una variación interanual aun mayor, el 4,8% en julio de 2015 sobre el
mismo mes del pasado año, según la estadística de Fotocasa.
En
el primer semestre de 2015 las ventas de viviendas, según datos procedentes de los notarios, crecieron
casi en un 10% sobre 2014, pudiendo alcanzarse en este año un volumen de ventas
superior a las 400.000. Cerca del 85% de
las ventas de viviendas corresponden a viviendas usadas, reflejo del gran
parque de viviendas de España (hay 25 millones de viviendas-Censo de 2011- y 18,4
millones de hogares-EPA, 2º trimestre-).
Más
del 30% de dichas ventas se han realizado mediante pagos al contado, sin
necesidad de acudir a un préstamo hipotecario. Destaca la presencia de inversores institucionales, fondos de
inversión más o menos “buitres”, que han aprovechado las oportunidades derivadas de la caída de los precios de la
vivienda en casi un 40% entre 2007 y 2014.Los jóvenes hogares están fuera del
mercado de ventas, ante las duras condiciones salariales creadas por la reforma
laboral. Los salarios de los nuevos hogares solo hacen posible el acceso al
alquiler de una vivienda o a unas
habitaciones.
Entre enero y julio de 2015 las viviendas iniciadas crecieron en un 27,6% sobre 2014. Por primera vez desde 2007 el subsector
de la construcción de viviendas efectuará una aportación positiva al
crecimiento del PIB en 2015, previéndose la iniciación de unas 45.000
viviendas.
El
gran motor de la recuperación de la demanda está en las condiciones del mercado
de dinero en España, consecuencia de la laxa política desarrollada por el Banco Central Europeo. Esto provoca unos tipos de interés ultrarreducidos y unos
rendimientos muy bajos de la renta fija, incluidos los depósitos bancarios.
Esta situación lleva a los inversores a buscar mayores rentabilidades en
activos alternativos, como es la propiedad de una vivienda.
El inversor en unos casos alquilará y en otros se
limitará a esperar a que el mercado genere precios más elevados para la reventa
posterior. Se considera, no obstante, que los países de la periferia de la
Eurozona tienen los mercados inmobiliarios más arriesgados para invertir. Los
compradores asumen un riesgo mayor que
el que están anticipando (Kate Allen, “Investor warned on eurozone property”,
FT, 17.9.2015).
Las elevaciones de precios y de alquileres acentuarán el esfuerzo de acceso a la
vivienda para aquellos que acceden a la misma por primera vez. Un mileurista
solo puede acceder a una vivienda de menos de 50 metros cuadrados a los precios
del mercado si pretende destinar menos de la tercera parte de sus ingresos al
pago del alquiler o de la cuota del préstamo hipotecario. Este último le resultará complicado de obtener tras el
endurecimiento posterior a la pasada crisis inmobiliaria.
La política social de vivienda ni
está ni se la espera. La VPO la ha dejado
el gobierno de España en manos de las autonomías, que permiten se hagan unas
viviendas cuyos precios resultan asequibles a hogares que pueden resolver el acceso a la vivienda en el
mercado. Las viviendas protegidas suelen ser la guinda de las operaciones especulativas,
cuando se anuncian grandes volúmenes de construcción de nuevas viviendas en las que una determinada proporción
de las mismas serán protegidas, ¿pero a qué precio?
El alquiler se ha convertido en la
solución del acceso a la vivienda para numerosos hogares. La oferta de dicho
tipo de viviendas esta mucho menos diversificada que en el caso de las
viviendas destinadas a la venta. La Encuesta Continua de Hogares del INE ha
revelado que en 2014 un 16,6% de los hogares vivía de alquiler en España, y se
ha comprobado también que los desahucios de viviendas por impago de alquileres
superaron a los desahucios hipotecarios
en 2014 y primer trimestre de 2015.
Se inicia, pues, una nueva etapa alcista del mercado de
vivienda en España, cuya profundidad resulta dudosa por las serias dificultades
de los nuevos hogares para acceder a una vivienda. La política de vivienda debe
de retornar de la mano del gobierno de España, apoyada en el alquiler y volcada
hacia la creación de parques de viviendas sociales de alquiler, como existen en
el resto de Europa Occidental. Y que los inversores en vivienda cuiden el
destino de sus ahorros
Publicado en www.bez.es
el 12.10.2015
[1] JRL es
doctor en CC. Económicas, miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del
Consejo Superior de Estadística del INE
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