09 septiembre 2015

EL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA.EVOLUCION Y PREVISIONES Julio Rodríguez López


  El cambio cíclico del mercado de vivienda se inició en España en  2014. La fase de recuperación moderada ha continuado en 2015. Dicha etapa pasará a engrosar el ya largo historial de auges y de recesiones del mercado de vivienda en España. En el primer semestre de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de viviendas (datos de notarios), aunque el crecimiento no ha sido más intenso que el de  2014. Precios y alquileres han subido de forma moderada y  ha crecido la construcción de nuevas viviendas.
 La recuperación de la demanda resultó favorecida por el aumento del empleo, que fue del 3% entre el 2º trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2014, según la EPA del INE, equivalente a 513.500 empleos. Las compras de inversores han mantenido el empuje (hay más de un 30% de ventas de viviendas al contado), y las ventas a extranjeros siguen situadas en torno al 17% del total de ventas. Este último puede alcanzar las 385.000 en 2015   
  Según la Encuesta Continua de Hogares, en 2014  descendió en un  -6,7% el número de hogares que viven en propiedad, lo que contrastó con el 3,6% de aumento en los hogares de alquiler. Ello implica un crecimiento significativo de  los  hogares que no residen en viviendas en propiedad, consecuencia de la peor calidad de los nuevos empleos, para los cuales solo resulta asequible la vivienda en alquiler. 
  La demanda de vivienda ha resultado impulsada por los descensos continuados de  los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda, que se han situado en junio de 2015 en el 2,16%, casi un punto porcentual inferior al del mismo mes de 2014.  En este sentido, resulta decisiva la política del Banco Central Europeo (BCE), que inyecta liquidez a las entidades bancarias para impulsar la demanda y reforzar las compras de viviendas, a la vez que fuerza unos tipos de interés  muy reducidos.
  El volumen de los nuevos préstamos a comprador de vivienda creció en el primer semestre de 2015 en un 18,6% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio, equivalente a. 32.000 millones de euros en 2015. En 2015 ha continuado el descenso de la tasa de morosidad de los préstamos inmobiliarios, el  5,88% en marzo de 2015 en los créditos a la compra y rehabilitación de vivienda, frente al  12%  del total de préstamos.
  El aumento de los alquileres (1,6% en mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa, unos 7 euros/m2-mes) en el año en curso parece más firme que el de los precios de las viviendas. El esfuerzo de acceso para un mileurista supera el 60% de los ingresos, en propiedad y en alquiler,  lo que confirma la reaparición del viejo problema de la accesibilidad a la vivienda. Esta evolución  requiere la presencia de una política de vivienda que contribuya a moderar dicho esfuerzo de acceso.
  Las mayores  ventas de viviendas  y la tendencia al alza de los precios, explican  la vuelta al  crecimiento de las iniciaciones de viviendas, que fue del  28,1% en enero-mayo de 2015 sobre 2014 (45.000 viviendas en 2015). En 2015 puede volver a  reducirse el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas (535.734 a fines de 2014), que puede terminar el año  en torno a las 500.000 viviendas.
    En 2015  han persistido unos niveles elevados de  desahucios. En el primer trimestre de 2015 hubo un aumento interanual del 6% en  los lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria (unos 31.000 al año) y  un ligero retroceso del -0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de alquileres (36.000 en 2015).

 Después de 2008 ha descendido de forma radical el número de viviendas protegidas edificadas.  El Plan Estatal de Viviendas vigente, el 2013-16, regulado por el R.D. 233/2013 (BOE de 10.4.2013) no contempla ayudas ni convenios  para la construcción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler.

 El Ministerio de Fomento ha dejado, pues, la cuestión  de las viviendas protegidas en manos de las autonomías. Una proporción significativa de VPO no se destina a  hogares con ingresos reducidos. No solo es necesaria una política de vivienda que permita el acceso a la vivienda a hogares de ingresos  reducidos, sino que es imprescindible reformar en profundidad los instrumentos tradicionales de dicha política.

Una versión de este artículo se publicó en la revista Alternativas Económicas, de septiembre de 2015



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