Mercado de vivienda: las cifras de 2010

Julio Rodriguez López

  El mercado de vivienda pareció “tocar fondo” en el  ejercicio de  2010, pero estuvo lejos de registrar  mejorías   claras  en las principales magnitudes. Las ventas se recuperaron al calor de los cambios fiscales, pero los precios de las viviendas  volvieron a descender.  La nueva oferta (viviendas iniciadas) volvió a registrar un nuevo e importante descenso sobre el año precedente.

  Las compraventas registradas de viviendas crecieron en 2010 en un 6,8% sobre el año anterior, rompiendo asi una etapa de cuatro años seguidos de  disminución  de dicho indicador. El total  de compraventas  registradas  ascendió a 441.368, repartidas casi por igual entre nuevas y usadas. El aumento de las ventas de viviendas usadas (12,4%) resultó ser bastante mayor que el de las viviendas nuevas (1,8%). Pais Vasco y Cataluña registraron fuertes aumentos de las compraventas, por encima del 20%, mientras que las autonomías más dependientes de la construcción residencial sufrieron los mayores descensos (Canarias, Andalucía, Murcia y Rioja).

  No se dispone de cifras para todo el año 2010 sobre las transacciones  inmobiliarias formalizadas ante notario. El indicador correspondiente creció en un 2,2% en los tres primeros trimestres de 2010 sobre el mismo periodo de 2009. Será necesario disponer de la información completa del pasado año para valorar mejor lo sucedido en dicho ejercicio, pues las transmisiones ante notario están temporalmente más próximas a las  ventas efectivas que  los datos registrales.

  Todo indica, sin embargo, que las ventas reales de vivienda mejoraron en 2010 por el impulso que supuso, en primer lugar, el adelanto al aumento del IVA en las ventas de nuevas viviendas desde  el 7% al 8% desde el 1º de julio  de 2010. La elevación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en varias autonomías en la misma fecha también favoreció las ventas de viviendas usadas. El segundo impulso se ha producido a fines del pasado año, ante la eliminación de la  desgravación  por compra de vivienda en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas desde el 1º de enero de 2011, y ello para los contribuyentes con ingresos superiores a 24.100 euros al año.

 Sin tales apoyos fiscales es difícil que las ventas hubiesen mejorado en 2010. El  nuevo y significativo  descenso del empleo (-237.800 fue el retroceso del número de ocupados en 2010, según la Encuesta de Población Activa), el menor ritmo de creación de hogares,  y la persistencia de una oferta de crédito más restringida que en “tiempos normales” frenaron la demanda. Dicho descenso tuvo lugar  a pesar de los bajos tipos de interés practicados en los nuevos préstamos hipotecarios formalizados. El saldo vivo de los créditos a comprador de vivienda  aumentó en un 0,8% en diciembre de 2010 sobre el mismo mes del año anterior. Sin embargo,  según la encuesta de préstamos del Banco de España el importe de  los nuevos créditos a comprador de vivienda descendió  en 2010 en un 5%.  Esta última información es coherente con el descenso del número de hipotecas destinadas a la compra de vivienda (-9,6% en enero –septiembre de 2010 sobre el mismo periodo de 2009), que habrán estado por debajo de  las 450.000 en 2010.

 El nuevo descenso de los precios de la vivienda en 2010 dio lugar a que el retroceso acumulado por dicha magnitud fuese del -13,1% desde el inicio de la crisis, según la estadística del desaparecido Ministerio de Vivienda. La información procedente de la tasadora Tinsa ha confirmado que en enero de 2011 los precios de las viviendas  volvieron a caer en un - 5% sobre el mismo mes del año anterior. El perfil futuro de los precios de venta de las viviendas, así como la intensidad del ajuste del mercado, dependerán de   la politica de precios de venta de las entidades de crédito respecto de  los activos inmobiliarios  en su poder,  procedentes de daciones en pago y de adjudicaciones en subasta.

 Como antes se indicó, en 2010 las viviendas  iniciadas volvieron a caer en más de un 15% sobre el año anterior. La  cifra absoluta de iniciaciones se situó asi en torno a las 92.000, lo que supone un nivel inferior a los correspondientes al inicio de la etapa de auge inmobiliario 1997-2007. La caída de la obra nueva construida ha vuelto a detraer más de un punto al crecimiento de la economía española en 2010 y a reforzar el descenso del empleo.

  En 2011 el mercado de vivienda puede presentar en principio un perfil de ligero crecimiento, como sucedió en 2010.  Todavía los precios de venta de las viviendas están en España por encima de los niveles asequibles para  los salarios medios de España. Un ajuste mayor de los precios de venta y el posible avance en la solvencia de las entidades de crédito podrían mejorar el dinamismo del crédito y del mercado de vivienda, lo que contribuiría de forma relevante a la recuperación de la economía española.
Publicado en Escritura Pública (Consejo Superior del Notariado)