17 julio 2016

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA DUPLICARON EL AUMENTO DE LA EUROZONA. Julio Rodríguez López

 En el primer trimestre de 2016 los precios de la vivienda crecieron  en España  sobre el  año anterior  en un 6,3%, más del doble del 3% registrado por el conjunto de países de la Eurozona. Los precios de la vivienda habían “tocado  fondo” en España en el primer trimestre de 2014. En los dos años transcurridos entre dicho periodo y el primer trimestre de 2016 el aumento acumulado en España de dichos precios  fue del 8%, en un contexto de fuerte  dispersión  territorial. Todo indica que la recuperación del mercado español de la vivienda se ha reforzado en 2016.

El pasado ciclo de la vivienda fue bastante más abrupto en España que en el conjunto de la Eurozona. En la fase de auge, 1997-2007, los aumentos de precios de España duplicaron a  los de la Eurozona. En la fase de recesión, 2008-2013, la caída de los precios en España multiplicó por seis la del área mencionada.

  En los dos años recientes de  recuperación del mercado de vivienda, han destacado  en España los aumentos de precios de vivienda acumulados en las autonomías de Madrid y Cataluña (12,4% fue el aumento acumulado en ambos casos), así como en Baleares (11,8%).  El incremento de los alquileres  en la fase de expansión ha sido similar al de los precios de la vivienda. En este caso ha  destacado el  fuerte aumento del número de hogares  que vive bajo dicha forma de tenencia, el 17,5% del total de hogares en 2015 (unos 3,2 millones de hogares), frente al 13,5% que reveló el Censo de Viviendas de 2011.

  Los precios de  la vivienda más elevados en España en el primer trimestre de 2016 fueron los del País Vasco (2.360,2 euros/m2), mientras que los mayores  niveles de alquileres fueron los de Cataluña (10,22 euros/m2-mes).  Los aumentos de precios  han sido más intensos en las principales áreas metropolitanas y en las zonas con mayor peso del turismo, entre los que destacan los dos archipiélagos, Baleares y Canarias. En  el centro de la península, excluido Madrid,  y en el norte,  los aumentos de precios han sido bastante más modestos. 

El aumento de los precios y de los alquileres en 2015-16 ha reflejado  la recuperación de la demanda de alojamiento y de viviendas como bien de inversión. Las transmisiones de viviendas crecieron en un 20,7% en el primer trimestre de 2016 sobre el mismo periodo del año anterior. Las ventas a extranjeros aumentaron en un 24,3% en el mismo periodo, por encima del  20% de las ventas a españoles. Una vez más han sido los británicos los más destacados adquirentes de viviendas entre extranjeros residentes y no residentes. Tras el Brexit esta tendencia puede  cambiar.

  Los nuevos hogares han buscado pisos y habitaciones de alquiler. Los inversores extranjeros, sobre todo fondos de inversión,  y  los ahorradores españoles, han comprado viviendas, en este último caso como defensa ante los  nulos intereses que ahora producen los depósitos bancarios y las incertidumbres de la bolsa y otras inversiones financieras.

  La demanda de vivienda  ha resultado favorecida por la política más expansiva de los bancos en materia de créditos, impulsada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés de los préstamos a comprador han descendido hasta el  1,89% en mayo de 2016  y los plazos medios  han superado los  23 años en el primer trimestre. Junto al importante aumento de los créditos a comprador (30% fue el aumento de la cuantía total prestada  en enero-mayo de 2016 sobre el año precedente),  el crecimiento del empleo, superior al 3% anual, correspondiente a unos 500.000 nuevos empleos,  ha pesado sobre la demanda de alquiler, pues los salarios de dichos empleos apenas permiten alquilar algo más de una habitación en las  grandes ciudades.

La mayor demanda y los precios crecientes  han contribuido a que se recupere la nueva construcción residencial. Las viviendas iniciadas aumentaron en más del 40% interanual en 2015  y en los cuatro primeros meses de 2016 respecto de 2015. En 2016 las viviendas iniciadas se aproximarán a las 80.000, y la construcción residencial, medida por la Contabilidad Nacional, aumentará por encima del 5%. Esta evolución  compensará el débil comportamiento de la construcción no residencial, perjudicada por el carácter de año postelectoral que supone 2016 materia de elecciones municipales  y autonómicas, y por los recortes de gasto público orientados a aminorar el déficit público.

La actual recuperación del mercado de vivienda en España presenta indicios de heterogeneidad: se venden bastantes más viviendas que se financian, los adquirentes inversores tienen un peso destacado, los nuevos empleos apenas permiten alquilar, la oferta de vivienda para alquilar es poco variada, los bancos siguen teniendo importantes volúmenes de inmuebles en sus balances no precisamente provisionados al 100%.  El comportamiento del mercado de vivienda en Madrid, Cataluña y arco mediterráneo tiene poco que ver con el resto del territorio nacional.  La política de vivienda está ausente.

El Ministerio de Fomento ha dejado de la mano a las viviendas protegidas y solo puede lucir en su supuesto haber entre 2011 y 2016  el reducir de cinco a tres años el plazo máximo de los contratos de alquiler. No es una actuación brillante la supresión  de un número elevado de subsidios para adquirentes de viviendas protegidas en el pasado. La gestión de la Ministra Ana Pastor en materia de vivienda y urbanismo  no ha sido precisamente brillante.

La recuperación del  mercado de vivienda fortalecerá el crecimiento de la economía española. Los precios han empezado a elevarse con fuerza en algunas zonas y se advierte la presencia de grúas en numerosos puntos del territorio. Lo razonable sería que dicha evolución siguiese  un ritmo tranquilo, que el ladrillo no volviese   a expulsar actividades productivas sostenibles  para construir viviendas sin previsiones rigurosas de  demanda, y que el nuevo gobierno recuperase la desaparecida política de vivienda.  Las nuevas  “burbujas” no son, pues, descartables, aunque  de momento tendrán carácter más bien local.

Una versión de este artículo se publicó en www.economistasfrentelacrisis.com, 14.7.2016




[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis

1 comentario:

Marita Sssdsa dijo...

Todos sabemos lo dificl que resulta hoy en día obtenerun credito, pero seguramente alguno ha recibido alguan vez una propuestas desde el telefono de finconsum . Les recomiendo que las estudien bien roimero, porque todos los bancos siempre nos engañana con sus ofrecimientos