En 2015 se reforzó la recuperación del
mercado de vivienda en España, iniciada en el segundo semestre de 2014. La evolución seguida fue equivalente a la de otros países de la Eurozona. Hubo disparidades importantes en los diferentes mercados locales. Precios, ventas y viviendas
iniciadas registraron aumentos significativos
en 2015. Las mejores condiciones financieras y la mayor propensión a prestar por parte de los bancos desempeñaron un papel relevante en la recuperación. Pero la
vivienda social apenas hizo acto de presencia en 2015.
El índice de precios de vivienda del INE,
elaborado a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa
formalizadas ante notario, creció en España en un 4,5% en el tercer trimestre de 2015 sobre
el mismo periodo del año precedente (1,8% en 2014). En el periodo citado el índice en cuestión todavía era inferior en
un 33,1% al nivel más elevado alcanzado en el mismo trimestre de 2007.
Dentro de la Unión Europea, donde el perfil
general de 2015 fue de recuperación, destacaron los importantes crecimientos
interanuales experimentados en países como Austria (9,3%), Irlanda (8,9%), Dinamarca
(7,2%) y Alemania (5,6%), según Eurostat. En todo caso, el aumento de los
precios de la vivienda en España en el periodo analizado casi duplicó al del
conjunto de la Eurozona (2,3%).
En España los mayores aumentos de precios de la vivienda fueron los de Baleares (8,4%),
Madrid (6,9%) y Cataluña (6,1%). Los niveles absolutos de precios de vivienda
más elevados, según los valores de tasación publicados por el Ministerio de
Fomento, correspondieron al País Vasco
(2405,1 euros/m2) y Comunidad de Madrid (2075,7). El precio medio de venta de
una vivienda de 90 m2 en España fue de unos 133.000 euros.
Los alquileres, según el indicador publicado por Fotocasa, crecieron en 2015 menos
que los precios de las viviendas. En diciembre de 2015 el alquiler medio en
España fue, según dicha fuente, de 7,01 euros por metro cuadrado y mes, un 3,6%
por encima del nivel del mismo mes del año anterior. Dicha evolución supuso que
en 2015 tuvo lugar el primer incremento
en ocho años.
La demanda de vivienda en 2015 resultó
favorecida por las mejores condiciones macroeconómicas generales. El aumento
del empleo en un 3% en 2015 (525.100 nuevos puestos de trabajo), la variación
por encima del 2% de la renta disponible deflactada de los hogares, los bajos
tipos de interés de los préstamos a comprador (2,21% fue el tipo medio de 2015)
y el fuerte aumento de las nuevas concesiones de créditos (35,3% en
enero-noviembre sobre el año precedente) fueron factores clave. También contribuyó
el descenso de la morosidad en los préstamos a comprador, el 5,1% a fines de
septiembre, por debajo del 5,9% de diciembre de 2014.
La mayor propensión de los bancos a prestar a
comprador de vivienda se apreció en una amplia flexibilidad en la relación préstamo/valor.
Dicha relación superó con frecuencia el 80% por los bancos para “aliviar” el importante
ahorro preciso para que los compradores
cubriesen con recursos propios el 20%
del precio de venta.
En los tres primeros trimestres de 2015 las
ventas de viviendas aumentaron en un 12,8% sobre 2014. Destacó la profunda
disparidad entre la caída en un 13,5% de las ventas de viviendas nuevas y el
aumento del 18% de las viviendas de segunda mano. El crecimiento de las ventas volvió a
ser mayor en el caso de las efectuadas
por extranjeros (14,5%) que en el de las realizadas por españoles residentes
(12,5%). Dichas ventas a extranjeros supusieron el 17,3% del total y alcanzaron el mayor nivel en Baleares (39,5%), Canarias (37,5%) y
Comunidad Valenciana (34%).
La mayor demanda de viviendas impulsó también
la nueva construcción. El aumento de los visados de obra nueva fue del 35,1% en
los once primeros meses de 2015. Las iniciaciones debieron superar, pues, las 47.000 en dicho año, todavía lejos de los
niveles del periodo previo a la burbuja. Por primera vez en ocho años la construcción
aportó casi 0,6 puntos porcentuales al crecimiento del PIB en 2015, de los que
el 20% correspondió a la construcción residencial.
La política social de vivienda continuó
ausente en 2015. Solo el 4,5% de las ventas de viviendas fueron de viviendas protegidas. La misma
proporción alcanzaron las viviendas
promovidas por cooperativas y por administraciones públicas sobre el total de viviendas
terminadas. Los lanzamientos judiciales por ejecuciones
hipotecarias e impago de alquileres superaron la cifra de 65.000 en 2015.
En 2016 la “laxa” política monetaria del Banco
Central Europeo ayudará a que precios, ventas e iniciaciones de viviendas
superen los niveles de 2015. El Euribor a doce meses, el índice de referencia
más utilizado en los créditos a comprador, alcanzará en este ejercicio niveles
negativos, lo que puede acentuar el
descenso de tipos de interés de los nuevos préstamos.
El crecimiento
de la economía se desplazará hacia la vivienda, que recibirá el apoyo y estimulo habitual
de los ayuntamientos, cuya “querencia” por el ladrillo no ha dejado de crecer. En
este año coincidirán, pues, una
recuperación mayor del mercado de vivienda en España y una dificultad creciente
de acceso a la vivienda para numerosos hogares, y también habrá abundantes
lanzamientos judiciales de viviendas a hacer frente.
Una versión de este artículo
se publicó en la revista semanal El Siglo, de 8.2.2016
[1] JRL es
vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas frente a la Crisis
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