En 2012 destacó la mayor intensidad de los descensos de precios en el
mercado de vivienda respecto de los cuatro años de ajuste precedentes. En dicho
año persistió la reducción de la nueva
oferta de viviendas. La construcción residencial detrajo medio punto porcentual a la variación anual
del PIB. Destacaron los cambios en la
regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria
que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios
provocó la introducción de medidas de protección a los hogares más vulnerables. El año se cerró
con la creación del “banco malo”, del que
destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar una estrategia clara de actuación en 2013.
LA NUEVA REGULACIÓN BANCARIA ACELERÓ EL AJUSTE
En 2012 tuvo lugar el descenso
anual más acusado de los precios de la vivienda dentro de un ajuste total a la baja de alrededor del 30% en algo menos
de cinco años. Destacó el retroceso del índice de precios de vivienda del INE,
-14,4% en el tercer trimestre de 2012. Los mayores descensos de los precios de las viviendas aparecen
ligados a los cambios en la regulación
que supusieron los dos Reales Decretos “Guindos”, esto es, los RR. DD. LL. 2/2012
y 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas
obligaron a aumentar sustancialmente en
2012 las provisiones correspondientes a los “activos tóxicos” asociados con el mercado
inmobiliario existentes a 31.12.2011 en los balances bancarios. El descenso del
valor contable de los activos reales y
de los préstamos afectó a la baja a los
precios de mercado. El
estimulo a la consolidación bancaria no ha sido precisamente un impulso a la
concesión de nuevos préstamos.
Los factores determinantes de la demanda de vivienda
presentaron una evolución negativa en 2012. El retroceso interanual del empleo superó los 835.000 ocupados en el tercer trimestre de 2012,
según la Encuesta de Población Activa, circunstancia que ha reducido hasta
100.000 la variación neta anual de hogares.
En este sentido, el último Censo de Población de 2011, referido al 1º de
noviembre de 2011, ha subrayado el importante
envejecimiento de la población española. El intervalo de población situado
entre los 20 y los 35 años, que aporta la mayor creación neta de hogares, ha
descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida
al saldo migratorio negativo iniciado en 2011 y que se ha reforzado en 2012,
implica que el ritmo potencial de creación de nuevos hogares puede descender de forma acusada en
España.
Las mejores condiciones de acceso a la vivienda en propiedad
en España en 2012, derivadas de los
descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de interés, no han estado acompañados de mayores volúmenes de financiación a comprador. Las
entidades de crédito han financiado las
compras de viviendas situadas en sus
balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de vivienda
usada.
En 2012 las hipotecas registradas superaron a
las compraventas de viviendas. Una parte importante de las ventas se ha realizado
en 2012 sin préstamo hipotecario,
posiblemente por inversores, fondos de inversión y extranjeros. Las viviendas iniciadas se habrán situado en torno a las 45.000 y las terminadas se
habrán aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva
construcción a la venta se mantuvo en el entorno de las 700.000.
LA NUEVA POLITICA DE VIVIENDA FAVORECE AL
ARRENDADOR. LOS CAMBIOS FISCALES
La restricción
crediticia ha estimulado el alquiler. Dicha forma de tenencia de la vivienda supone ahora la única posibilidad
de acceso para amplios segmentos de la población, ante la
práctica desaparición del instrumento tradicional, la construcción de viviendas
protegidas para la venta y el alquiler,
y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.
El proyecto de nueva ley de arrendamientos
urbanos pone las cosas más fáciles a los arrendadores. El plazo máximo de los contratos desciende
desde cinco hasta tres años, no se establece ningún indicador para
la actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la
vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares, sin que dicha circunstancia figure en el
contrato de arrendamiento. El nuevo Plan de Vivienda anunciado carece de empuje
económico, resultando casi por completo
prescindible. Por otra parte, la nueva ley de Costas revela la distancia entre
un discurso oficial supuestamente renovador del modelo productivo y una
actuación practica a todas luces
continuista del viejo modelo que ha llevado a la economía española a la actual
situación.
El
inicio de 2013 se presenta
problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales existentes hasta 2012. Desde el 1º de enero
de 2013 el tipo del IVA aplicable a
las ventas de viviendas habituales de nueva construcción ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda
hasta el 10%. La influencia de la Unión Europea ha dado lugar a que la desgravación en el IRPF
por compra de vivienda desaparezca para las nuevas adquisiciones de vivienda
habitual (15% anual de 9.040 euros por
adquirente) desde la misma fecha.
En 2013 será decisiva la evolución del crédito
bancario para la evolución del mercado de vivienda. Las mayores provisiones introducidas en 2012, el
difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de crédito
españolas y el amplio volumen de activos
reales inmobiliarios en los balances bancarios, han explicado hasta ahora la persistente
restricción crediticia. Está por ver si este panorama mejorará en el nuevo año.
LAS NOVEDADES DE
FINES DE 2012. MORATORIA A LOS DESAHUCIOS Y CREACION DEL BANCO MALO
El aumento de las
ejecuciones hipotecarias y de los lanzamientos creó un clima de inquietud social
en el que se promulgó el Real Decreto Ley
27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), que suspende por dos años el lanzamiento
para un colectivo restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo
no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la
suspensión de los intereses de demora. El porvenir de los hogares
afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años. Una
novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las
entidades de crédito, con el que se pretende ofrecer cobertura a los
hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado. La exposición de motivos
de esta ultima norma reconoce la necesidad de abordar una reforma más
profunda del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas
sobreendeudadas y de mejorar el procedimiento de ejecución
hipotecaria.
Por otra parte, en el “Memorándum de Entendimiento”
firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012, que instrumentó la ayuda a España para sanear
el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad de gestión de
activos, que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los administraría con el fin de obtener su valor a largo plazo”.
Dicha sociedad, Sareb, creada con mayor
capital privado que publico, compra los
activos a los bancos participantes (Grupos 1 y 2) con un descuento medio del 63% en
los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos
básicos de Sareb para efectuar tales compras proceden sobre todo de emisiones de deuda con garantía estatal.
La
transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1
se ha realizado en 2012, con un valor
aproximado de 35.000 millones de euros. Los activos procedentes de los bancos
del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance de Sareb ascenderá a 55.000
millones de euros en 2013. El “banco malo” administrará así unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros
cuadrado de suelo. La presencia de Sareb en el mercado de vivienda será
un dato a considerar desde 2013. De
vez en cuando habrá que tener en cuenta que dicha entidad está ahí
para ayudar al sistema financiero a sanearse y que “deberá de minimizar
las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuación” (BCE,
Dictamen de 14.12.2012 sobre las sociedades de gestión de activos).
1 comentario:
En efecto, el año pasado se hizo los ajustes precio relativos a las reformas promovidas por De Guindos, de hecho, hasta la caida que provocará el banco malo y la que provcará la retirada de la desgravación fiscal ya estan practicamente descontadas.
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