14 octubre 2012

Parque de viviendas.Un potente motor gripado



UN POTENTE MOTOR GRIPADO
Julio Rodríguez López                    Octubre 2012

  En 2012 el Ministerio de Fomento ha publicado  nuevas estimaciones sobre las viviendas familiares  de España a 31.12.2011 y sobre el stock de nuevas viviendas no vendidas en la misma fecha. Los datos obtenidos  aportan información de interés para el conocimiento del mercado de vivienda en España. 

  En tanto que el INE divulga los resultados  del Censo de Viviendas de 2011, el Ministerio de Fomento ha publicado en 2012 una nueva estimación del  parque de viviendas familiares de España a  31.12.2011. Según la misma, el total de viviendas de España ascendía a algo más de 26 millones  de viviendas. Los aumentos  interanuales de dicho parque se han debilitado conforme  ha avanzado la crisis del mercado de vivienda.  En  2012 la variación interanual del total citado fue del 0,7%, correspondiente a unas 181.000 viviendas, cifra  muy lejana del aumento de 650.000 viviendas de  2006. 

 Desde el Censo de 2001, en el que el número de viviendas de España no llegaba a los 21 millones, dicho  parque ha crecido en unos cinco millones de viviendas, equivalente a un aumento   acumulado del 23,7% en diez años. El periodo 2001-2011 incluye seis años de la fase de expansión del mercado de vivienda y cuatro de la etapa de recesión. Los  mayores aumentos relativos  del parque de viviendas en el decenio citado   fueron los de Murcia (37,7%), Rioja (31,5%) y Castilla-La Mancha (30,4%). El menor aumento fue el del País Vasco (16%). 

A fines de 2011, según la Encuesta de Población Activa, el número de hogares residentes en España ascendió a 17,3 millones. De los datos citados se deriva que hay casi 1,5 viviendas por hogar en España, casi  tres decimas mas que la media de la Eurozona.   La autonomía de Castilla y León (1,74)  presentó el nivel mas elevado, mientras que los  más reducidos fueron  los de Madrid (1,26) y País Vasco (1,19). Hay tantas más viviendas por hogar cuanto mayor es la proporción de viviendas no principales (secundarias y vacías) en el total.

  En general, las caídas  mayores de los precios de las viviendas en la fase de recesión, que ha sido  del 28% en España entre el tercer trimestre de  2007 y el segundo de 2012 según la estadística de precios de vivienda del INE, han tenido lugar  alli donde fue mayor el aumento del parque de viviendas.  Así, en los casos de Andalucia, Castilla-La Mancha,  Murcia y Valencia, el aumento del parque de vivienda fue tambien especialmente acusado y  los descensos de los precios de vivienda posteriores a 2008 han sido particularmente intensos. 

Por otra parte, el Ministerio de Fomento  ha actualizado  en 2012 la estimación sobre el número de viviendas de nueva construcción no vendidas. Se trata de una aproximación indirecta efectuada  a partir de los flujos de viviendas terminadas y de las ventas de viviendas de nueva construcción. La cifra absoluta resultante de dicha estimación varía según el año de inicio de la misma, que ha sido 2005 en este caso. La estimación citada supone que todas las viviendas autopromovidas (personas físicas,  cooperativas y comunidades de propietarios), estan vendidas. 

 El Ministerio de Fomento ha estimado que a fines de 2011 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas ascendía en España  a 676.038 (687.523 a fines de 2010). Cuatro autonomías, Valencia (139.300),  Andalucia (107.100), Cataluña (102.800) y Madrid (52.600) concentraban el 59% de dicho total.  Por provincias, las tres valencianas y las de Murcia, Toledo, Almería  y Tenerife presentaron los niveles absolutos mas elevados.  Las viviendas nuevas no vendidas a fines de 2012  suponían el  2,60% del parque de viviendas de España.  Destacó por su significación el especialmente elevado nivel alcanzado por dicho stock relativo en las provincias de   Castellón (12%) y Almería (6,5%), situadas ambas en la Costa Mediterránea. 

  Las viviendas nuevas no vendidas se concentran en España sobre todo en los territorios con mayor peso del turismo y  en la periferia de las mayores ciudades. En el caso de Madrid la influencia se ha advertido sobre todo en las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, en especial en el caso de Toledo. Una parte importante de las viviendas no vendidas estan en poder de los bancos. En los balances de estos últimos  aparecen asimismo créditos cuantiosos  destinados en su dia a financiar la compra de suelo, cuya eliminación de dichos balances  resultará  relativamente más gravosa. 

 La presencia de tales  “activos tóxicos” en los balances bancarios ha sido un factor determinante en los cambios registrados en el sistema crediticio español. Los procesos de concentración bancaria derivados de la crisis y los cambios introducidos en la normativa  antes del final de 2011  llevaron a la práctica desaparición de las cajas de ahorros como entidades de crédito en España, cuando todavia  en 2007, justo al final de la fase de auge, dichas entidades suponían algo mas de la mitad del sistema crediticio de España.  Ello  fue la consecuencia de la mayor presencia relativa dentro de  las carteras de crédito de dichas entidades del crédito inmobiliario destinado a financiar al subsector inmobiliario español al llegar la crisis de 2007. Dentro de dichos créditos contrasta  la baja tasa de morosidad, a 30 de junio pasado,  de los préstamos a comprador de vivienda, el 3,24%, frente a la relativa a los crédito a promotor- constructor, el 28%.

  Los cambios normativos introducidos en 2012 en el sistema financiero  han  debido de influir en la aceleración que se advierte este año  en la caída de los precios de las viviendas. La creación anunciada de un “banco malo” en España es un dato relevante para el mercado de vivienda. Dicha entidad  tomará de los bancos los activos tóxicos ligados al subsector inmobiliario para venderlos posteriormente. El precio de compra de dichos activos será determinante para el resultado de dicha actuación. Frente a  la idea inicial de que el banco malo se financiase a partir del prestamo de 100.000 millones procedente de la Eurozona, se ha previsto la entrada de capital privado en el del citado banco malo. Se  advierte  la huida de cuanto suponga que las aportaciones del gobierno a  dicha entidad computen como deuda pública. 

  La realidad de un parque de viviendas cuya dimensión alcanza uno de los niveles relativos mas altos del mundo y cuyo valor equivale a mas del 60% de la riqueza de España , de un total de viviendas de nueva construcción sin vender que se puede aproximar al millón, de una caída de los precios de las viviendas que en 2012 estará en torno al 30%  tras mas de cuatro años de descensos consecutivos, son datos que evidencian en principio la intensidad  del auge como la caída posterior de un potente motor de la economía española. Este tardará  en efectuar nuevas aportaciones significativas  al crecimiento necesario de dicha economía. El hueco dejado deberá cubrirse  de alguna forma en no demasiado tiempo.

2 comentarios:

Alfredo Jiménez dijo...
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Alfredo Jiménez dijo...

Luego esta el caso particular de nuestro pueblo, en el que a pesar de tener el primer planeamiento andaluz que se adaptó a la LOUA la mayor parte de los planes parciales contenidos en el mismo estaban sin desarrollar cuando se inició la recesión, con lo cual el aumento de nuevas viviendas se concentró prácticamente en su mayoría en Playa Granada que es la zona que si ha experimentado una mayor caída porcentual de precios, por la gran oferta y los altos costes comunales. En el casco urbano propiamente dicho y salvo casos muy concretos, la mayor parte del parque de viviendas es usado y su precio no ha acompañado a la variación a la baja de la demanda. Por desgracia no tengo datos que lo corroboren pero es lo que percibo a pié de calle. Un saludo