Julio Rodríguez López
Al comienzo de la pasada década confluyeron en España todos los síntomas propios de las fases de calentamiento del mercado de vivienda. La expansión continuada de las ventas, que alcanzaron el millón de viviendas en 2006, los incrementos medios anuales del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) superiores al 20%, la fuerte reacción de la nueva oferta, que en diez años llevó a iniciar mas de seis millones de viviendas. El importante aumento del empleo impulsó la creación de casi 400.000 nuevos hogares cada año entre 1997 y 2007.
La incidencia de dicha evolución se dejó sentir en dos desequilibrios visibles. Por una parte, el déficit exterior de la economía española avanzó hasta el 10% del PIB. Por otro lado, los precios de la vivienda crecieron a un promedio nominal próximo al 11,5%, muy por encima del 3% correspondiente a precios y salarios. Se ha estimado que la sobrevaloración de dichos precios ascendía al 25% en España al llegar la crisis financiera de 2007, según una reciente publicación de la Comisión de la Union Europea.
Un aumento de los precios de la vivienda muy superior al de las rentas salariales convirtió en inaccesible a la vivienda en propiedad para amplios segmentos de la población española. Esta situación se complicaba por la estrechez crónica del parque de viviendas de alquiler en España. En 1997 el precio de mercado de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos equivalía a 4,3 salarios medios anuales. Al llegar las elecciones generales de 2004 dicha relación había subido hasta los 7,6 salarios.
En dicha elección el PSOE presentó un amplio programa electoral de política de vivienda. La creación de un Ministerio de Vivienda en 2004 simbolizó la voluntad política de hacer frente al problema de la vivienda. Este se reflejaba en el excesivo esfuerzo preciso para acceder a una vivienda, que en 2004 superaba la tercera parte de los ingresos para la mayoría de los adquirentes. La proporción citada es el tope a partir del cual las entidades de crédito consideran que el prestatario es un posible moroso.
El nuevo Ministerio concentró sus energías en producir nuevos planes plurianuales de viviendas protegidas, en los que las viviendas de alquiler iban a tener un peso mas elevado que en el pasado. El nuevo Plan no apareció hasta el verano de 2005. En este mismo año se creó la Sociedad para el Alquiler, con el fin de aumentar la transparencia y la seguridad en el mercado de la vivienda de alquiler. La nueva Ley del Suelo se demoró hasta 2007, alargándose el desarrollo reglamentario de la misma. Se cumplía el programa pero con cierto retraso.
En 2007 se introdujo otra figura prevista en el programa citado, la ayuda directa a los arrendatarios, limitada a jóvenes entre 22 y 30 años, por una cuantía mensual de 210 euros durante cuatro años. En los Presupuestos Generales del Estado para 2008 se introdujo la desgravación fiscal al arrendatario. Se redujo así la ventaja tradicional de las viviendas en propiedad respecto de las de alquiler. Dicha equiparación se va a reforzar con la entrada en vigor de los Presupuestos de 2011.
El Plan de Vivienda 2005-2008 y el vigente Plan 2009-12 se han visto seriamente afectados en su implantación por el racionamiento de crédito que produjo la crisis financiera iniciada en 2007. Las viviendas protegidas no quedaron al margen de las restricciones, que fueron mayores para las viviendas protegidas de alquiler, menos atractivas para las entidades de crédito que las destinadas a la venta. En los dos últimos años parece haberse prestado más atención a la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas que al objetivo tradicional de la política de vivienda.
Entre 2004 y 2010 casi todo ha cambiado en el mercado de vivienda. Frente a una situación de exceso de demanda como la de 2004, desde 2007 se ha vivido en España una situación de exceso de oferta. Los precios han descendido de forma moderada, mientras que las ventas y, sobre todo, la nueva oferta han sufrido retrocesos espectaculares. En esta situación los precios de las viviendas todavía quedan lejanos de los ingresos familiares de los hogares de nueva creación. El mercado ha cambiado, pero no lo han hecho los instrumentos de la política de vivienda, que tienen que integrarse en el marco de previsiones del mercado inmobiliario.
Para la política citada, como para el conjunto del gasto publico, llegó el tiempo del ajuste y de las economías. En el proyecto de presupuestos generales del Estado para 2011 las actuaciones ligadas a la política de vivienda tienen un coste previsto de de 7.627 millones de euros, el 0,71% del PIB, casi un 14% menos que en 2010. El 85% corresponde a ayudas fiscales indirectas. El ajuste se concentra sobre todo en las ayudas directas. Los menores recursos disponibles deben de contribuir a racionalizar las actuaciones de política de vivienda. Las ayudas tendrán que ser más selectivas, las nuevas viviendas protegidas deberán destinarse sobre todo al alquiler.
Con menos recursos y con notables tareas pendientes, la política de vivienda retorna al Ministerio donde casi siempre estuvo, ahora de Fomento y antes de Obras Públicas. De la experiencia del Ministerio de Vivienda entre 2004 y 2010 se pueden obtener enseñanzas que ayuden a racionalizar la política de vivienda. Es posible que tener claro lo que se pretende hacer con dicha política y explicar más y mejor lo que se está haciendo sean las mejores conclusiones de un tiempo que, como alguien dijo, “pasó y no ha sido”.
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