El colapso de la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias

Julio Rodriguez López[1]

La última burbuja inmobiliaria de la economía española tuvo lugar entre 1997 y 2007. En 2005 se alcanzó el máximo nivel de ventas de viviendas (987.500). En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600) y en el primer semestre de de 2007 se logró el más alto nivel de construcción residencial, el 9,3% del PIB. Los precios de las viviendas crecieron en dicha década un 195%, lo que implicó un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados, frente a los 9,2 salarios de 2007. Entre 2007 y 2009 el perfil del mercado de vivienda ha registrado un cambio espectacular, destacando la intensidad del ajuste a la baja de dicho mercado en un contexto de crisis económica generalizada.

El contexto social de la etapa 1997-2007 fue de amplia complicidad social en los excesos entonces producidos de construcción de nuevas viviendas. Aparentemente, todos los agentes sociales ganaban con el continuo subir de los precios de las viviendas y del suelo, sobre todo las Administraciones Públicas más favorecidas por el proceso. En el periodo citado se duplicó el PIB por habitante de España y se registraron importantes niveles de inmigración. Tales flujos migratorios fueron primero consecuencia y después causa de más construcción residencial. El “círculo virtuoso” descrito parecía iba a durar para siempre.

La burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo XXI es uno de los ejemplos históricos más destacados entre las burbujas especulativas sufridas por la humanidad. Los tulipanes holandeses del siglo XVII, las acciones de la Compañía de los Mares del Sur en el Reino Unido en el siglo XVIII, son algunos de los fenómenos especulativos desarrollados hace más tiempo. La pasada “manía de las hipotecas” tiene mucho en común con la “manía de los tulipanes”.

Desde numerosos trabajos de investigación se advirtió que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja, con unas consecuencias poco agradables. El Fondo Monetario Internacional anticipó en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto más negativo sobre la actividad y el empleo que las producidas en el mercado de acciones.

En España resultó pionero el trabajo publicado por la revista “Situación Inmobiliaria”, del BBVA en octubre de 2003. Dicho trabajo lo publicó un equipo dirigido por el actual ministro de Industria, Miguel Sebastian, y en el mismo se estimaba en un 28% la sobrevaloración del precio de la vivienda por aquel entonces. Desde dicho año las opiniones sobre la situación del mercado de vivienda se dividieron entre los que defendían la existencia de la burbuja y los que negaban la existencia de la misma.

Estos últimos justificaban los aumentos continuados de los precios de la vivienda por el funcionamiento de las variables básicas. Se citaba con frecuencia en España a la reducción del tamaño de los hogares como variable decisiva de la mayor demanda. La justificación del aumento permanente de los precios de las viviendas se sustentaba en algunos mitos populares, como los de que “el precio de la vivienda no puede bajar”, y el que repitió un anuncio de radio, “no tire el dinero, compre”.

Una encuesta realizada en Estados Unidos en 2003 por los economistas Karl Case y Robert Schiller demostró que el 50% de los adquirentes de vivienda lo hacían para invertir, estimulados por los altos y continuados aumentos de los precios de las viviendas. La presencia de inversores entre los compradores de viviendas en España está más que confirmada, en especial entre los adquirentes extranjeros, a los que la propaganda presentaba como futuros habitantes permanentes de España.

No hubo en el pasado en España una fase tan prolongada de aumento constante de los precios y de las viviendas iniciadas (más de 6 millones en la década citada) como la de 1997-2007. Con frecuencia se apeló a la demografía como justificante del mantenimiento de un alto volumen de construcción residencial. Pero las estimaciones de la creación de hogares no pueden apoyarse solo en la demografía, puesto que en ausencia de nuevos empleos ni se forman hogares ni se adquieren viviendas. Se produjo, en fin, una fuerte canalización de recursos hacia el mercado inmobiliario, en especial en materia de suelo y de crédito, lo que iba a afectar de forma negativa a la capacidad de competir de la economía española.

La política de suelo de los gobiernos del Partido Popular (1996-2004) fomentó las expectativas de crecimientos permanentes del precio de la vivienda. Había que aumentar a toda costa el suelo urbanizable, se decía en el preámbulo del R.D. 6/1998, para así bajar el precio del suelo y de la vivienda. Nunca se calificó tanto suelo como urbanizable y nunca subieron tanto los precios de las viviendas. La debilidad de las haciendas locales, donde tienen un alto peso los tributos ligados al mercado de vivienda (35%-40%), llevó a los ayuntamientos a calificar el máximo posible de suelo como urbanizable residencial.

En el verano de 2007 se inició la crisis financiera. En Estados Unidos se advirtió que se había concedido un volumen elevado de nuevos préstamos a compradores de vivienda no solventes y que buena parte de tales créditos, “empaquetados” en productos financieros estructurados, se habían vendido en todo el mundo. A partir de dicha fecha numerosas entidades de crédito descubrieron que habían colocado su tesorería en auténticos productos “basura”. La crisis financiera subsiguiente tuvo una buena parte de su origen en los excesos del mercado inmobiliario y en los excesos de la innovación financiera. De la crisis financiera inicial del verano de 2007 se pasó a una crisis económica generalizada posterior, que alcanzó los momentos más dramáticos en el último cuatrimestre de 2008, coincidiendo con la quiebra del banco Lehman Brothers y con la imprescindible intervención pública de la aseguradora AIG. En el verano de 2009, dos años después del inicio de la crisis, la economía mundial no ha experimentado aún una recuperación significativa, con el consiguiente impacto negativo sobre los niveles de empleo.

En España los precios de las viviendas (se emplea el Indice de Precios de Vivienda del INE, apoyado en los precios declarados en las escrituras de compraventa intervenidas por los Notarios) han descendido en un -8,6% entre el momento más elevado de los mismos (tercer trimestre de 2007) y el más reducido (primer trimestre de 2009). Dicha disminución ha sido moderada, lejana de ajustes del -30% como los sufridos en Estados Unidos y en el Reino Unido, aunque suficiente para refutar la falacia consistente en que los precios de las viviendas no pueden bajar. Cuanto más rápido sea el ajuste a la baja de los precios, mas pronto se hará el ajuste en el mercado de vivienda y la corrección necesaria descansará menos en el retroceso de las ventas y de las viviendas iniciadas.

La pasada etapa de auge del mercado de vivienda no ha sido la primera ni tampoco será la última por la que pase la economía española. En tiempos de la peseta, unos déficits externos muy inferiores a los de 2007 forzaban a desarrollar políticas de carácter estabilizador para corregir el desequilibrio externo. El euro hizo innecesario acudir a dichas medidas. La financiación externa permitió a las entidades de crédito cubrir una tan intensa expansión de la construcción residencial. El saldo del crédito de las entidades financieras llegó a situarse en España en 2007 muy por encima del saldo de los depósitos. Con la crisis ha resultado preciso devolver al resto del mundo buena parte de dicha financiación externa en 2008-2009, lo que, junto a otros factores, ha frenado seriamente el aumento del crédito interno.

Al auge inmobiliario más largo en la historia de la economía española le ha sucedido una intensa corrección a la baja del mercado de vivienda y del conjunto de la economía española. La “miopía del desastre” es posible que conduzca en los próximos años a nuevas situaciones de este tipo. La dura “cuaresma” derivada del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria puede vacunar durante una larga temporada frente a nuevas tentaciones especulativas, lo que hasta impulsaría la capacidad de competir de la economía española.

[1] Ex presidente del BHE y de Caja Granada

Publicado en la revista Temas de Agosto 2009