24 septiembre 2008

No más sermones liberales

Julio Rodríguez López (ex presidente del Banco Hipotecario de España)


“El gobierno (de Estados Unidos) puede ahorrarnos sermones sobre el sagrado papel del libre mercado durante mucho tiempo” (Martin Wolf ”Rescates financieros”, Expansión 12.9.2008)

El gobierno federal de Estados Unidos ha puesto en marcha una costosa operación de salvamento de las dos principales entidades mediadoras del mercado hipotecario de la vivienda en dicho país (Fanni Mae y Freddie Mac, nombres familiares de las mismas). Dichas entidades tienen en su cartera la mitad de los créditos vivos a comprador de vivienda de Estados Unidos.

La financiación a la vivienda descansa de forma decisiva en dicho país en el papel mediador de dichas entidades. En su día, la escasez de bancos con redes de oficinas de cobertura extendida a todo el territorio federal justificó la creación de la más veterana de las dos entidades, allá por los años treinta del pasado siglo, en pleno New Deal de Roosevelt. Se trataba de garantizar la financiación a comprador de vivienda llevando el ahorro de una a otra parte de Estados Unidos.

Dichas entidades han comprado a las entidades prestamistas los créditos previamente concedidos a los compradores de viviendas. Los recursos que emplean para dicho fin han procedido de emisiones de títulos de renta fija en los mercados de capitales, respaldadas por los créditos hipotecarios citados y efectuadas con garantía, mas implícita que explicita, del gobierno federal. El capital de ambas entidades es privado, en manos sobre todo, por cierto, de instituciones y de gobiernos extranjeros. Los recursos propios de las dos entidades resultan insuficientes para hacer frente a las exigencias derivadas del aumento de los fallidos entre los créditos de su balance.

No son solo los “subprime” los créditos fallidos en el caso de la compra de vivienda. La morosidad se ha extendido a compradores con ingresos medios e incluso medio-altos. Se va a garantizar la continuidad de la actividad prestamista hipotecaria a comprador de vivienda en Estados Unidos, pero la grave crisis de solvencia y de demanda en el mercado de vivienda de dicho país está lejos de haberse resuelto.

En cuanto a España, los indicadores más recientes del mercado de vivienda y de la financiación inmobiliaria siguen arrojando resultados negativos. Según la Contabilidad Nacional del 2º trimestre de 2008 la actividad constructora residencial descendió en dicho periodo en un -6,3% sobre el mismo trimestre de 2007. Los tipos de interés del mercado de vivienda aumentaron entre mayo y julio de 2008, situándose en julio de 2008 en el 6% TAE el tipo de los préstamos a comprador de vivienda. La nueva tendencia alcista parece haberse frenado en agosto.

Las concesiones de nuevos créditos a comprador de vivienda en enero-julio de 2008 en el conjunto de España descendieron en más de un 35% sobre el mismo periodo del año precedente. Dicha evolución confirma el persistente descenso de la demanda de vivienda y la escasez de la nueva financiación crediticia a la vivienda de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito. Las viviendas iniciadas descenderán en España en más de un 50% en 2008 respecto del año precedente, lo que indica que el mercado está funcionando por el lado de la nueva oferta, aunque los descensos de precios resulten todavía reducidos, a la vista de los fuertes excesos de oferta existentes.

La escasa disponibilidad de financiación es la diferencia crucial entre la presente crisis y la precedente (1990-91). Habrá que ver si la espectacular intervención pública efectuada en Estados Unidos aligerará o profundizará la caída del mercado de vivienda. “La crisis inmobiliaria está dañando a la economía en general, y eso sucede tras una década de mala asignación de recursos. La burbuja en la vivienda se infló gracias al dinero fácil y abundante aportado por el sistema bancario, que ahora se lo está pensando mejor” (J. Saft, “Home plan is bad for Britain”, IHT, 5.9.2008).

El Ministerio de Vivienda está diseñando un nuevo Plan plurianual de vivienda y ha anunciado novedades en el contenido de dicho Plan. Se trata de saber si se va o no a mantener el esquema habitual de vivienda protegida de carácter estatal, que hasta ahora ha convivido con las figuras autonómicas de vivienda protegida, o si solo habrá viviendas protegidas de diseño autonómico.

Importa también conocer la forma en la que se va a garantizar la financiación crediticia imprescindible para financiar las nuevas viviendas protegidas. Sin dicha garantía de financiación un plan de vivienda sirve para poco (recordar el Plan Mortes). También aquí el ICO será trascendente, para conseguir los objetivos del futuro Plan plurianual.

Ante la gravedad de la crisis los hechos se precipitan. Se anuncia una modificación en la normativa sobre el alquiler y, lo que es más relevante, hasta se prepara un plan de salvamento de las empresas promotoras de viviendas en el que el ICO vuelve a ser la pieza clave, ligándolo con el noble objetivo de reforzar la proporción más que escasa de las viviendas de alquiler en España. Nunca imaginé que 17 años más tarde iba a venir tan a cuento aquello que se dijo a los presidentes de los hasta entonces bancos públicos en una mañana de mayo de 1991 de que el ICO se convertía en la “Agencia Financiera del Gobierno”.

1 comentario:

Viviendas dijo...

Se aumentara entonces debido a esta situacion la cantidad de personas que alquilan viviendas en vez de comprarlas con algun prestamos hipotecario?