1.
(I)
LOS PRECIOS
El mercado de vivienda en
España ha acentuado el perfil expansivo a lo largo de
2015 en los componentes de precios, demanda, financiación y reacción de la
oferta. Esta evolución es coherente con la registrada en otros países de la
Eurozona. El índice de precios de vivienda del INE, tras retroceder en el
primer trimestre de 2015, aceleró el
crecimiento en el trimestre siguiente, colocándose un 4% sobre el año
anterior. La estadística de precios
de tasación del Ministerio de Fomento también registró un
aumento, más moderado, en el trimestre citado, con lo que se situó en
un nivel superior al del año precedente en un1, 2%. 2015 aparece así como un
año de recuperación de los precios de la
vivienda en los principales indicadores de precios disponibles.
El precio medio de tasación (estadística del Ministerio de
Fomento) fue de 1476,8 euros/m2 en el segundo
trimestre de 2015. El precio más elevado correspondió al País Vasco (2441,2
euros/m2), seguido por Madrid (2.078) y por la provincia de Barcelona
(1.900,2). Extremadura presentó los precios más reducidos (885,9 euros/m2). Canarias
(4%) y Madrid (3,5%) registraron los aumentos interanuales más acusados, apareciendo todavía descensos interanuales en Castilla-La Mancha (-1,5%) y Murcia
(-1,3%).
El índice de
precios de vivienda del INE parece presentar una estacionalidad a la baja en el
primer trimestre del año y al alza en el trimestre segundo. Ello explicaría la
intensidad de la variación intertrimestral de dicho indicador en el segundo
trimestre de 2015. En cuanto al comportamiento de dicho índice por autonomías, Baleares
presentó la mayor variación interanual en el segundo trimestre de 2015 (7,3%),
seguida de Madrid (6,4%), mientras que
Asturias (0,9%) y Galicia (0,8%) registraron los aumentos más moderados en dicho trimestre. Las zonas más turísticas y las
áreas metropolitanas parecen estar experimentando los aumentos de precios más
acusados.
En cuanto a los
alquileres, la estadística de Fotocasa
revela que en julio el alquiler medio fue de 7,10 euros por m2-mes en
España, lo que supuso una variación interanual del 4,8%. .Los datos del primer
trimestre de 2015 presentaron al País
Vasco como la autonomía con precios de alquiler más elevados (10,07 euros2-mes),
mientras que los alquileres más reducidos fueron los de Castilla-.La Mancha (4,65
euros/m2-mes).
La comparación
entre los precios de los alquileres (Fotocasa) y los de la vivienda (índice trimestral del
INE) señalan que desde 2007 han sido más intensos, en general, los descensos de los precios de venta de las
viviendas. El retroceso de estos últimos entre 2007 y 2015 todavía supera el 30%,
mientras que la caída acumulada de los
alquileres no llega a dicho nivel (-29,5%), lo que confirma una reacción al
alza más viva en estos últimos.
En 2015, en lo relativo a la variación interanual de los
diferentes indicadores de precios, el
mayor aumento sobre 2014 ha correspondido a los precios de los alquileres según
Fotocasa (4,8%), seguido por el importe medio de las hipotecas (4,2% en junio
de 2015). Solo registró una variación interanual negativa la estadística de precios de vivienda de Tinsa
(-0,9% en agosto).
En cuanto a los
descensos acumulados desde el inicio de la recesión hasta 2015, correspondió a
Tinsa (-41,8%) la caída mayor, seguida por el índice de precios de vivienda del
INE, cuy retroceso acumulado ha
sido del 33,6%.El menor recorrido a la baja
lo ha presentado la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento,
con un 29,7% de descenso.
2.
MERCADO
DE VIVIENDA (II). DEMANDA Y FINANCIACIÓN
Los indicadores de demanda de vivienda mantuvieron un claro
perfil expansivo en el primer semestre de 2015. Endicha evolución influyeron
sobre todo las mejoras del nivel de empleo y las más favorables condiciones de
financiación.
En el primer trimestre de 2015 la renta disponible de los hogares,
según estimación del INE, registró un aumento del 3,2% sobre el mismo periodo del
año anterior. Dicho aumento fue del 3,8% una vez deflactado con los precios de consumo.
Dicha evolución facilitó, en general, unos mayores niveles de consumo de los hogares
y pudo contribuir a elevar la demanda de vivienda.
Según la Encuesta de Población Activa, el empleo creció en
un 3% en el segundo trimestre de 2015 sobre el año anterior, lo que supuso un
aumento interanual del empleo en 513.600,
el 3%. El empleo temporal y a tiempo parcial tiene un peso elevado en el
conjunto de la ocupación, cuyos niveles salariales resultan reducidos en el
caso de los nuevos empleos. La previsión del INE es de un aumento interanual de 35.800 nuevos empleos en el segundo
trimestre de 2015.
Utilizando los datos de final de mes, el empleo medido por
la afiliación a la Seguridad Social creció en un 2,2% entre agosto de 2015 y el
mismo mes del año precedente, lo que supuso una cierta desaceleración respecto del
aumento interanual de meses anteriores. Destacó el mayor aumento del empleo en la
construcción, sector en el que los afiliados crecieron en dicho mes en un 4,1%
sobre 2014.
El mejor comportamiento
del empleo en la construcción ha elevado
la participación de dicho sector en el empleo al entorno del 6% del total. Se
ha producido un cambio de signo en la
prolongada tendencia a la baja de dicha participación desde el inicio de la
crisis, evolución reveladora del profundo impacto bajista que la recesión
posterior a 2007 ha tenido en dicho sector.
La mejora de las condiciones de financiación se advierte
sobre todo en el prolongado descenso de los tipos de interés de los préstamos a
comprador de vivienda registrado entre 2014 y 2015. El diferencial de los tipos de interés con el
Euribor a doce meses, que es el indicador más empleado como índice de referencia,
se ha mantenido en torno a los dos puntos de diferencia .Este último es un
diferencial significativo, que puede acentuar
las potenciales elevaciones de los tipos de interés en el caso de producirse
aumentos notables en el indicador de referencia citado.
Los datos del Banco
de España confirman la presencia de un
fuerte aumento en el volumen de nuevos
préstamos concedidos para compra de vivienda. El aumento interanual citado fue
del 27,1% en enero-julio de 2015, lo que señala que el volumen en cuestión se
acercará a los 35.000 millones de euros en el conjunto de 2015. El saldo vivo
de crédito a comprador ha vuelto a sufrir un descenso interanual del 3,4% en julio de 2015, lo que confirma la persistencia de un proceso importante de desapalancamiento
en los hogares.
La morosidad de los préstamos a comprador de vivienda
volvió a descender en el segundo trimestre de 2015, situándose en una tasa del
5,25%, que está muy por debajo del 11% correspondiente al conjunto de
préstamos al sector privado de la economía, Se mantiene muy elevada la tasa de
morosidad de los préstamos a promotor
inmobiliario (32,1%) y al sector de la construcción (29,8%). El persistente descenso de la
morosidad en los préstamos a comprador facilitará la concesión de nuevos
créditos por parte de los bancos.
La mejoría en las condiciones de financiación se advierte
asimismo en el ligero aumento sufrido por el plazo medio de los préstamos a
comprador de vivienda, que fue de 23 años en el segundo trimestre de 2015,
según la estadística registral inmobiliaria. También ha crecido la proporción
de nuevos préstamos en la que la relación préstamo/valor se sitúa por encima
del 80%, el 14,6% de los nuevos préstamos en el 2º trimestre., según el Banco
de España.
Los bajos tipos de interés y los plazos medios próximos a
los 25 años han mejorado la accesibilidad en el caso del acceso en propiedad
mediante préstamo hipotecario a largo plazo. El mayor aumento de los precios
del alquiler ha incrementado el esfuerzo
medio de acceso a dicha forma de
tenencia desde el 32,4% de los ingresos familiares hasta el 33,6% en 2015, en el caso de una familia que ganase el salario medio y comprase con un préstamo a 25 años.
Para el mileurista el alquiler resulta de
muy difícil acceso, y es evidente que con dicho nivel de ingresos
resulta difícil acceder a un préstamo bancario para adquirir una vivienda.
Como se dijo antes,
las mejores condiciones de financiación y el aumento del empleo y de la renta
disponible de los hogares ha impulsado
un mayor volumen de compras de viviendas. Según se indicó en el número anterior de esta
publicación, las transmisiones inmobiliarias (notarios) crecieron en un 4,4%
sobre 2014 en el primer trimestre de 2015.
Endicha evolución destacaron las ventas de viviendas usadas (8,8%) y las ventas a extranjeros
(23%).
La estadística de compraventas registradas presentó un aumento
interanual del 10,5% en el periodo enero-julio de 2015 respecto del año precedente.
Resulta espectacular la diferencia entre
el aumento de las compraventas de viviendas
usadas (42,9%) frente a la caída sufrida
por las compraventas de viviendas nuevas (-36,8%). El ritmo de compraventas
registradas en enero-julio implica que en 2015 se pueden registrar unas 353.000
compraventas de viviendas, frente a las 319.400 de 2015.
Por autonomías, País
Vasco (19,5%) y Asturias 814,3%) presentaron los mayores aumentos
anuales en las compraventas registradas, destacando el descenso sufrido por
Rioja (-7.7%), siempre según la estadística registral inmobiliaria. En los dos primeros trimestres de 2015 se ha
reducido el peso de las ventas a
extranjeros en el total de las ventas de viviendas.
Los datos registrales señalan una cierta elevación en la
proporción de compraventas financiadas mediante
préstamos hipotecarios en 2015. Frente
a una proporción inferior al 65% en 2013-2014, en el primer semestre de 2015
dicha proporción se ha elevado hasta el 69,7%, quedando un 30% de compraventas
que se financian al contado. Dicha evolución indica el paso a una situación más
normal en el mercado de vivienda.
3. MERCADO DE VIVIENDA (III). LA NUEVA OFERTA
DE VIVIENDAS
La mejora de las
ventas y unas condiciones de
financiación más relajadas han impulsado la construcción de nuevas
viviendas en España durante la primera parte de 2015. En 2014 dejó de caer el
total de viviendas iniciadas, pero apenas
hubo recuperación de la nueva construcción residencial en dicho
ejercicio.
En el periodo
enero-mayo de 2015 el número de viviendas iniciadas, estimado por los visados
de dirección de obra nueva de los colegios de arquitectos técnicos, aumentó en
un 28,1% sobre el mismo periodo de 2014. De mantenerse este ritmo durante todo
el ejercicio de 2015 el total de
viviendas iniciadas se aproximaría a las 45.000, muy lejos todavía de los
niveles alcanzados con anterioridad a la
etapa de fuerte expansión inmobiliaria 1997-2007.
Las viviendas terminadas, estimadas a partir de los certificados de fin de obra
de los arquitectos técnicos, descendieron en un 7,6% respecto del mismo periodo
del año precedente. De mantener se el ritmo de enero-mayo, el número de viviendas terminadas en 2015 se
situaría por debajo de las 45.000.
Según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE, la construcción
residencial aumentó en un 2,9% en el primer semestre de 2015 sobre el año
anterior, a precios constantes. Dentro de la construcción, fue mayor el
crecimiento de la construcción no residencial (6,7%), posiblemente como
consecuencia de la mayor realización de inversiones públicas que suele impulsar
la celebración de elecciones municipales, en este caso en 2015.
En el primer semestre
de 2015 la construcción creció ampliamente por encima del PIB (5,1% contra
2,9%). Conviene tener en cuenta que
dicho sector ha arrancado en 2014-15 de
unos niveles de actividad muy reducidos,
consecuencia del prolongado periodo de recesión
por el que atravesó después de 2007. El peso de la construcción en el PIB descendió
desde el 21,1% en 2007 (lado de la demanda) hasta el 9,6% en 2014, previéndose
para 2015 un nivel del 9,8%.
La recuperación de la construcción en 2015 la confirma el
aumento interanual del 8,6% en el consumo aparente de cemento en el primer
semestre de 2015, que en este ejercicio puede pasar a aumentar tras siete años de caída continuada, en la
que el retroceso medio anual fue del 21%.
El Ministerio de Fomento ha estimado un número de viviendas de nueva construcción no vendidas
de 535.734 a 31.12.2014. Dicha cifra
implicó un descenso del 5% sobre el stock existente a fines del año anterior. El
mayor volumen absoluto de viviendas nuevas no vendidas corresponde a la
Comunidad Valenciana (98.087), seguida por Andalucía (85.081) y Cataluña (82.753).
En Cantabria y Extremadura se ha estimado por el Ministerio
de Fomento que no existen viviendas de
nueva construcción no vendidas. Rioja y Castilla-La Mancha son las autonomías en las
que las viviendas en cuestión suponen una participación mayor en el parque de
viviendas correspondiente, proporción que era del 2,1% para el conjunto
nacional.
4. POLITICA DE VIVIENDA
La cuestión de los
desahucios se ha mantenido en un primer
plano de actualidad en 2015, aunque la mayoría de los indicadores apunta hacia
una reducción del número de nuevos lanzamientos realizados. Así, los
procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados en 2015 relativos a viviendas
han descendido en un 8,2% en el primer
semestre de 2015, según la nueva
estadística del INE. En cuanto a las viviendas habituales de personas físicas el descenso fue a algo más reducido
(-8,4%). El total de procedimientos iniciados sobre viviendas habituales en 2014 fue de
34.682, total que puede resultar
inferior a los 32.000 en 2015 de mantenerse el ritmo del primer semestre.
El Banco de España
ha publicado información sobre las entregas de viviendas a las entidades de
crédito como consecuencia de la ejecución de impagos de préstamos hipotecarios.
El total de viviendas entregadas
ascendió a 46.591 en 2014, delas que 36.519 fueron vivienda habituales.
De estas últimas, 16.489 fueron daciones en pago (“entregas voluntarias”, según
denominación del Banco de España) y 17.113 fueron entregas judiciales, delas
que 1.801 se efectuaron estando la vivienda ocupada.
Los datos publicados por el Banco de España sobre entregas
de viviendas a bancos revelan que
en 2013-14 los niveles de entregas fueron inferiores a los de 2012, primer año
para el que se dispone de información, pero aun así la cifra de entregas
continuó teniendo relevancia en 2014.
El Ministerio de
Fomento ha informado que se ha concedido
el 58% de las ayudas directas al alquiler previstas en el Plan estatal
de Vivienda 2013-16. Dichas ayudas son de 200 euros al mes, siendo
destinatarios los hogares con unos ingresos
máximos brutos anuales de 22.365 euros /año. El alquiler no debe de superar los 600
euros/mes. Las ayudas a los arrendatarios
tienen una duración de 12 meses, aunque pueden prorrogarse hasta
diciembre de 2016, fecha de terminación
del programa citado. La gestión del programa citado corresponde a las
comunidades autónomas.
Una
versión de este artículo se publicó en la revista del Ministerio de Fomento “Ciudad
y Territorio. Estudios Territoriales, CYTET “, Nº 186, Invierno 2015
