El ciclo de la vivienda cambió en el 2007

El Euribor bajó en octubre, pero el mercado ha cambiado

Julio Rodríguez López

Los meses de septiembre y octubre han estado dominados por las incertidumbres sobre el alcance de la crisis de los prestamos “subprime”, concretamente sobre la extensión de las compras de bonos “basura” (fallidos en una proporción significativa), directas o por medio de intermediario, por parte de las entidades financieras, en los mercados de capitales.

Las actuaciones de los bancos centrales han contribuido a normalizar los mercados, destacando la importante liquidez aportada por dichas instituciones a los mercados de dinero. La Reserva Federal de Estados Unidos ha reducido el tipo de intervención en dos ocasiones consecutivas, alcanzando las reducciones de tipos los 0,75 puntos porcentuales. El Banco Central Europeo ha mantenido estable el tipo de intervención en el 4% después del verano, dejando para otro momento la nueva subida anunciada para el otoño.

El fuerte aumento del principal índice de referencia de los préstamos a comprador de vivienda, el euribor a doce meses, ha sido en España el aspecto mas inquietante de la nueva situación. Dicho índice mantuvo un perfil creciente hasta el mes de septiembre, en el que alcanzó el 4,75%, para pasar a descender a lo largo del mes de octubre, en el que alcanzó el nivel medio del 4,65%, el primer descenso mensual en bastante tiempo.

Los aumentos del euribor se trasladaron a los tipos de interés de los préstamos a promotor y comprador de vivienda, lo que ha frenado la demanda de vivienda. Las elevaciones del euribor han afectado seriamente al ahorro de las familias que adquirieron en su día una vivienda y que tienen por delante un mas que largo periodo de amortización del préstamo correspondiente. Se ha endurecido la actitud de las entidades de crédito en cuanto a financiación de nuevas operaciones de préstamo inmobiliario. Dicho cambio de “talante” afectará sobre todo al crédito a promotor, el gran protagonista del pasado auge inmobiliario.

Los indicadores que más han acusado el cambio del perfil cíclico en el mercado de vivienda han sido los de hipotecas registradas sobre viviendas, que disminuyeron en enero-agosto de 2007 en un -3,8% sobre el año anterior, y los nuevos prestamos formalizados para compra de vivienda, que retrocedieron en un -10,7% en los nueve primeros meses de 2007 sobre el año anterior.

Al descenso de las ventas de viviendas le ha sucedido una disminución en más de un 10% en las iniciaciones de nuevas viviendas en los ocho primeros meses de 2007. El número de parados en la construcción ha crecido en un 17,2% en el tercer trimestre de 2007 sobre el año precedente, según la encuesta de población activa del INE. La desaceleración de los precios de la vivienda ha llevado al 5,3% el aumento interanual en el tercer trimestre de 2007. Se advierte una posición más proclive a negociar precios a la baja en los vendedores de vivienda usada, mientras que los promotores parecen menos dispuestos a reducir los precios. Las compraventas registradas de viviendas de nueva construcción descendieron con más intensidad que las de viviendas usadas en el primer semestre de 2007. El cambio de perfil del ciclo de la vivienda empieza a advertirse en la evolución de la economía española.

El miedo del mercado inmobiliario español (comentario)

1. 
   
   Resulta evidente el tono un tanto dramatizante del contenido del vídeo, sin duda motivado por el hecho de que España ha estado muy en primera línea por su alto ritmo de crecimiento en los últimos años en los informes de las instituciones internacionales. No resulta raro que dichos éxitos se traten de relativizar en reportajes como éste de la BBC.
   
   Pero es también evidente que desde el subsector de la promoción inmobiliaria se está tratando:
   
   a) De no aludir para nada al cambio de signo del ciclo de la vivienda, mejor aún si ni siquiera se habla de ciclo de la vivienda.
   
   b) De decir a todo grito y hasta con malos modos que no ha habido estos años compradores-inversores (adquirentes de viviendas-hucha, que diría Carlos Hernández Pezzi), pues la presencia más que evidente de tales adquirentes revela la inestabilidad de la demanda y lo innecesario de tanta promoción inmobiliaria que destroza el paisaje y expulsa otras actividades productivas.
   
   Julio Rodríguez López
   
   
   
   

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá

Reflexiones ante el nuevo gobierno local de Motril

Julio Rodríguez López. Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá.

Los resultados de las elecciones municipales de 27 de mayo situaron al Partido Popular como la fuerza política más votada en Motril, aunque no llegase a alcanzar la mayoría absoluta. La coalición formada por el PP y un grupo político de perfil un tanto heterogéneo ha permitido el acceso del centro-derecha al gobierno local de Motril. La izquierda política, que ha gobernado Motril en 27 de los 28 años de ayuntamientos democráticos, ha quedado fuera del gobierno y tiene ahora por delante un periodo de tiempo suficiente como para intentar adecuar sus propuestas políticas a las realidades y problemas de esta ciudad. La alternancia política es la clave de la democracia, junto al respeto a las leyes y a las minorías. En los últimos años las diferencias ideológicas se han ido atenuando de forma sustancial, como si las convicciones se hubiesen debilitado. La globalización de la economía ha reducido los márgenes de maniobra de las políticas nacionales, lo que no implica, sin embargo, que sólo haya una política posible. Puede que a nivel local se adviertan menos las diferencias ideológicas que a nivel autonómico o de gobierno de España. Volviendo a Motril, en 2006 esta ciudad tenía una población de casi 58.000 habitantes, situándose así entre las 25 mayores ciudades de Andalucía. El 8,1% de dicha población corresponde a extranjeros, proporción que casi duplica la correspondiente al conjunto de la provincia de Granada (4,9%). Motril sigue ocupando una posición central en la comarca de la Costa, la primera en dinamismo demográfico de la provincia, por encima del Área Metropolitana de Granada. En esta última destaca el estancamiento de la población de la capital y el intenso crecimiento de buena parte de los pueblos colindantes de la Vega de Granada. El crecimiento futuro de Motril aparece condicionado por la situación resultante de la culminación de las dos autovias que confluyen en la Costa. En este sentido debería de procurarse que la ciudad mayor de la comarca no resulte afectada negativamente en su desarrollo por las restricciones de infraestructura derivadas de la realización de la inversión citada, por otra parte bastante necesaria. Asimismo, Motril debe de «esponjar» más su estructura urbana, bastante colmatada en este momento, en especial en el centro de la ciudad.El desarrollo urbano de Motril debe de resultar respetuoso con el mantenimiento y expansión de actividades económicas. Esta ciudad debe crecer sin reducir su base productiva. Las decisiones urbanísticas del nuevo ayuntamiento deben de superar la «tiranía» de lo inmediato. Al fin y al cabo, «el porvenir dura mucho tiempo». Junto a lo anterior, existen algunas carencias llamativas. Así, Motril debe disponer de una estación de autobuses digna, sobre todo tratándose de una ciudad sin ferrocarril (lo del tanatorio en Salobreña es otra extraña peculiaridad motrileña). Motril necesita, además, que se construyan bastantes viviendas protegidas, en propiedad y en alquiler, si se quiere facilitar el acceso al disfrute de una vivienda a los jóvenes. Parece oportuna la creación de una concejalia de vivienda en el nuevo equipo de gobierno.La expansión del puerto debe de tener su continuidad en la realización de un parque o polígono de actividades productivas en el entorno del mismo, debiendo impedirse la invasión de dicha área por la construcción residencial. El futuro de Motril descansa en gran parte de lo que suceda con el puerto, que debe de mantener y reforzar su carácter mercantil. Los puestos de trabajo estables de los jóvenes motrileños estarán en dicha área, si se la potencia debidamente desde el gobierno local.En cuanto a la ya consolidada feria de muestras y recinto ferial de la ciudad, situados en el espacio del Cortijo del Conde, se anunció su desaparición y la venta del terreno a una gran superficie comercial, decisión por cierto bastante discutible. Se debe clarificar donde se van a situar el ferial y la nueva feria de muestras, instalación esta última más que necesaria para la promoción económica de Motril, cuyo futuro depende en gran parte de cómo venda sus productos al exterior. Si va a producirse el cambio de ubicación de la feria de muestras, no debe de haber ningún periodo en el que la misma desaparezca. Motril necesita asimismo de un auditorio y de un Palacio de Congresos. El tan citado desarrollo turístico no se logra sólo construyendo viviendas.Un concejal de la fuerza política que apoya al PP en el actual gobierno local de Motril ha anunciado su propósito de iniciar los trámites de segregación de Motril de los actuales anejos del llano de Carchuna. Esta circunstancia, de producirse, provocaría asimismo la segregación de Torrenueva, todo ello en línea con el perfil identitarista de la España actual (el identitarismo aquí tendría más que ver con quién tiene la competencia en materia de licencias de obras). Conviene recordar que las zonas más dinámicas de la economía de Motril han correspondido en los últimos años a dichos anejos.Sería importante que la fuerza política mayoritaria en el ayuntamiento clarificase su posición sobre este asunto. También deberá de tenerse en cuenta la opinión de la oposición de izquierda. Los últimos alcaldes de Motril han subrayado con frecuencia la dimensión de Motril como segunda ciudad de la provincia y su carácter central en la comarca de la Costa de Granada. Un Motril sin los anejos en cuestión es evidente que sería una ciudad sustancialmente menos importante.El centro-derecha político gobierna ahora Motril. Debe de gobernar para todos. Esta ciudad es lo suficientemente importante como para desear que su gestión resulte afortunada. También es conveniente que la izquierda política ofrezca alternativas atractivas a lo largo del actual periodo de gobierno, y que la travesía del desierto que esta etapa le va a suponer le resulte de provecho.

Acerca de la vivienda en España hoy o de cómo los pobres no heredarán la tierra

Por Alberto Campo Baeza* - 06/06/2007

Hay mucha gente en España que para vivir debe morir. Que para acceder a una vivienda digna debe dejarse toda su vida en ello. Un tanto por ciento muy elevado de gente está endeudada hasta las cejas para poder pagarse su vivienda. El precio de las casas hoy día es desorbitado.

Muchos jóvenes se quedan a vivir hasta muy tarde en casa de sus padres porque, ni empeñándose, les es posible acceder a una vivienda digna. No es fácil soportar las hipotecas necesarias para poder pagar ese desmedido precio. Un tanto por ciento muy elevado de gente a la que ni conozco ni sé dónde están, pero existen, se está forrando económicamente a base de engañar, timar y estafar a los anteriores. Entre los que se enriquecen de esa manera hay muchos promotores y arquitectos que navegan en el proceloso mar inmobiliario.

Y, finalmente, un tanto por ciento menos elevado de gente a la que sí se conoce y sí se sabe dónde trabajan, está permitiendo, protagonizando y promoviendo tamaño desatino. Y salen en los periódicos. Y deben estar enriqueciéndose ellos o sus mujeres (lo suelen poner a nombre de ellas que, claro, no salen en los periódicos), porque si no, no tiene explicación esta situación absurda. Entre éstos se encuentran muchos políticos de uno y otro bando, y también muchos arquitectos y conseguidores varios. Como decía un buen amigo mío, todos ellos con un gran espíritu de recogimiento.

Pues si no, ¿cómo se explica que la construcción en 2005 cueste unos 600 euros por metro cuadrado y luego en el mercado (no sólo de Madrid) se venda 10 veces más, a 6.000 euros por metro cuadrado? Que se haga esto con cualquier otro producto puede parecer bien a algunos (el mercado del libre comercio le llaman). Pero no debería parecer bien a nadie el que esto ocurra y se permita con el bien de primera necesidad por excelencia que es la vivienda.

Se nos dirá entonces que no es así. Que la vivienda social que ellos promueven, los políticos de ambos bandos, sólo cuesta la mitad, 3.000 euros por metro cuadrado. Pues a mí me sigue pareciendo inmoral. ¡Cinco veces más que el precio de coste! Es como matar, no se mata menos si se mata la mitad. No se roba menos si se roba la mitad. Y es que a algunos nos enseñaron a no matar y a no robar, sin más.

¿Y dónde esta el quid de esta cuestión tan peliaguda? ¿en el coste de la construcción? No. Cualquier constructor honrado, que los hay, haciendo bien las cosas, con buenos materiales y en los plazos precisos y con una buena calidad, puede construir una vivienda hoy, en el año 2005, a 600 euros por metro cuadrado. Y ganándolo bien.

¿Será entonces cuestión del suelo? Pues sí. Es el dichoso suelo. La tierra, “la buena tierra” de aquella preciosa novela de Pearl S. Buck, se ha convertido en el quid de la cuestión. Un suelo que no vale 'nada' un día, al día siguiente, por mor de una 'declaración de suelo urbano', puede valer mil veces más. Claro que lo suele comprar por 'nada' el mismo que luego lo declara 'urbano'. Con personas interpuestas ¡claro!, con testaferros. ¿No les parece a ustedes muy significativo que ninguno de los partidos políticos, ni cuando llegan ni cuando se marchan, ni cuando vuelven a llegar ni cuando vuelven a marcharse, digan nada del tema... del tema que más nos preocupa a todos y a cada uno de los que somos ciudadanos de a pie? Curioso. Aquello de que “los pobres heredarán la tierra" debe ser mentira. Los pobres heredarán otra cosa. Pero no la tierra. Pero no el suelo. Y mucho menos si es suelo 'urbanizable'.

Socializar el suelo o morir. Así es porque creo que, a estas alturas, es la única posible solución para acabar de raíz con este cáncer de la sociedad en la que vivimos. ¡Ya empezamos! Dirán algunos. Pues eso, ¡a ver si empezamos! Porque una Ley del Suelo muy antigua (del 56), que parece que sigue vigente, preveía un alto porcentaje de reserva del suelo urbano para vivienda social. Vivienda social, ¿les suena? O no se ha cumplido o se la han saltado a la torera.

Yo les podría decir que la última vivienda que ahora tengo entre manos, a punto de terminarse, se levanta sobre un rectángulo de 18 por 30 metros , con dos jardines y una amplia piscina, con un cuarto de estar de 80 metros cuadrados y un techo de ocho metros de altura, y con cuatro dormitorios y tres baños, y que va a costar menos de 250.000 euros. A lo mejor no se lo creen. Pues es verdad. ¿El secreto? El suelo, que es eso que ahora llaman gratis total. A lo mejor a esto se le puede llamar 'vivienda social' con toda propiedad.

Claro que la última vivienda que construí, mayor que la anterior, costó también 300.000 euros hace sólo dos años. Tiene más de 450 metros cuadrados y ha sido publicada en medio mundo. Por hermosa que no por barata. Y la anterior a ésta sólo costó 120.000 euros y anda ya por varias portadas de libros de Arquitectura. El secreto, una vez más, era el suelo, que en ambos casos era asequible.

Han llegado las cosas a tal extremo que la única solución es cortar por lo sano, como con el cáncer. Socializar el suelo, liberalizarlo, nacionalizarlo si fuere preciso, que lo es. Ni yo, ni ningún arquitecto que quiera dar lo mejor de sí a la sociedad puede acabar haciendo sólo casas para ricos. Una vez que intenté hacer viviendas sociales me echaron porque me negué a la corrupción que me proponía el correspondiente organismo oficial que, por cierto, todavía sigue vivo y coleando. Muy vivo y muy coleando.

Sonaba hace años una pegadiza canción de un estupendo grupo canario, los Sabandeños, que tras enumerar diversos signos de poder económico preguntándose “¿de quién es este…?”, volvía siempre al estribillo que repetía: “Es de los intermediarios en el negocio frutero”. Pues eso, el tema de la vivienda hoy día ha acabado como lo de la fruta canaria. En manos de los intermediarios. Con la diferencia de que la fruta es prescindible y la vivienda no.

* Alberto Campo Baeza es arquitecto.

LA SINECURA

Gabriel Tortellá*

Hay dos concepciones de lo que es un cargo público; puede concebirse como un empleo remunerado cuyo objetivo es el bien común; o bien se lo puede ver como una sinecura o incluso como una satrapía. Naturalmente, todos creemos que es, y debe ser, lo primero; pero hay abundante evidencia de que en muchos momentos y latitudes ha predominado de hecho la segunda concepción, por supuesto, sin que se proclame abiertamente. Recordemos que “sinecura”, en latín “sin cuidado”, es un empleo o situación que no da trabajo y, sin embargo, está bien remunerado; y que los sátrapas, gobernadores del antiguo imperio persa, eran famosos por su codicia y despotismo.

Pues bien, en España (y no sólo en España, en toda la Europa absolutista) hay una larga tradición de concebir los empleos públicos como, en el mejor de los casos, sinecuras, y, muy frecuentemente, algo parecido a las satrapías. No hay prueba más clara de esto que la acendrada práctica de la “venta de oficios” en la España de los Austrias, comenzada por Carlos V.

Esta práctica consistía en que la Corona exigiera un pago determinado para nombrar a un individuo a un cargo público. La venta de cargos u oficios se convirtió pronto en una saneada fuente de ingresos para las arcas públicas, hasta el extremo de que se multiplicaron estos puestos, que se creaban simplemente para allegar fondos al erario. Los que más frecuentemente se concedían eran los de regidor (concejal) y jurado (empleado de abastos). Puede imaginarse que quien compraba estos cargos no lo hacía por afán de servir al pueblo, sino de cobrar un sueldo sin trabajar y, a ser posible, de utilizar sus prerrogativas para compensarse del desembolso inicial y enriquecerse. Al fin y al cabo, el flamante funcionario se sentía más propietario que nunca del cargo, puesto que lo había pagado. En consecuencia, el oficio era un bien de capital, como pudiera serlo una casa o una finca, y era lógico que así actuara el oficial; tratando de maximizar la renta que de él obtenía. El bien común sería, lógicamente, la última de sus preocupaciones.

Estos empleos tenían, por tanto, sinecuras y satrapías. Por ser comprado el cargo, el designio del titular sería enriquecerse con él; pero como, por otra parte, la Corona creaba los puestos no porque se necesitaran, sino porque lo que se necesitaba era el dinero que pagaban los aspirantes, había muchos más empleados de los necesarios por lo que poco tendrían que hacer; las sinecuras se multiplicaban sin justificación administrativa posible.

La política de cargos podría parecer suicida, puesto lo que el Estado ingresaba con el precio en el momento de la venta, lo perdía gradualmente al pagar un sueldo por no hacer nada; e incluso es natural suponer que el empleo fuera doblemente oneroso para el Estado por lo que el funcionario pudiera detraer de un modo u otro para resarcirse del desembolso inicial. Pero había en ella un lógica perversa, porque esos sueldos no sólo eran exiguos sino que casi siempre se pagaban a costa de los erarios municipales, mientras que el pago inicial se recibía en la Hacienda real. Y precisamente lo odiosa que era esta práctica la hacía muy útil a la Corona, porque municipios y súbditos estaban dispuestos a pagar para que se aboliesen estos empleos, y así lo hacían para librarse de tanto funcionario ocioso y rapaz. De modo que la Corona cobraba por crear los cargos y por suprimirlos.

Esta práctica aberrante desapareció definitivamente con el reformismo borbónico. Pero, como dije, hay muchos indicios de que la idea subyacente persistió, en España y no sólo en ella. Es, por ejemplo, tradicional que en Estados Unidos muchas embajadas vayan a parar a los más generosos contribuyentes a la campaña presidencial del partido ganador en las elecciones; lo cual explica las meteduras de pata, a menudo muy graves, de algunos embajadores. A la memoria viene la embajadora en Irak que en 1991 dio a entender a Sadam que Estados Unidos no se opondría a la invasión de Kuwait.

En España hoy, es práctica rara que a un alto funcionario de nombramiento político se le nombre por su competencia, más bien los criterios básicos son los compromisos y equilibrios políticos, y también las presiones y recomendaciones del candidato y sus amigos. La conveniencia de los gobernados, que depende en primer lugar de la idoneidad del nombrado, es la última de las consideraciones. La presente obsesión por la paridad sexual (o, de género según la impropia moda anglosajona al uso) en los cargos políticos traiciona palmariamente la misma idea. El cargo es una sinecura que a quienes conviene en primer lugar es quien lo desempeña: por eso se ve como una injusticia que predomine en lo cargos un sexo u otro. Pero, ¿qué mas le da al ciudadano el sexo de los altos cargos? Incluso si no le es totalmente indiferente, el sexo es mucho menos importante que la competencia y la honradez en el desempeño; en esto, por desgracia, se hace muy poco hincapié. Y, además, en nombre de esa pretendida igualdad, la libertad del elector se ve recortada. Si ya las listas cerradas y bloqueadas (que en 1977 se nos dijo que eran transitorias) son un atentado a la libertad de elegir, la cremallera electoral es un trágala más, tanto para las electoras como para los electores. Y una prueba más de que nuestros gobernantes consideran los cargos públicos como sinecuras, si no satrapías.

A algunos miembros de la élite en el poder podrá parecerles que estas disposiciones de la recién aprobada Ley de Igualdad son el camino hacia un sueño; para la sufrida mayoría, la dimensión política de esta Ley es otra vuelta de tuerca a la agobiante imposición de lo “políticamente correcto”; un paso más hacia la minoría de edad política del común de los ciudadanos, que quizás en mas de una ocasión estarían dispuestos a pagar, como en la España de los Austrias, para que les libraran de algún político de cuota.

*Publicado el 11 de Abril en El País, el autor es catedrático de Historia Económica de la Universidad de Alcalá de Henares, es autor del libro Los orígenes del siglo XXI.

Vivienda: el auge toca techo

Julio Rodríguez López

El análisis de la evolución del mercado de la vivienda en España en 2006 obliga a emplear bastante imaginación, en ausencia de un panel amplio de información específica. El indicador “decano” del mercado en cuestión, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse después de marzo de 2006. Este vacío no ha sido cubierto por ningún indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de la vivienda en España con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situación de los Estados Unidos. En ese país se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en España: viviendas vendidas, nuevas y usadas. Stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcción, hasta cinco índices de precios de la vivienda de metodología dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en España en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del año anterior, según datos de los registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho año. Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un crédito a 25 años cercana al 15 %.. La Encuesta de Población Activa reflejó una creación neta de 497.000 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanzó el record anual de visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, 863.000 viviendas, mas de dos veces y media por encima del ritmo correspondiente a 1997, año inmediatamente anterior al inicio del último auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo de crédito a promotor de las entidades financieras aún crecía por encima del 45 % anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, según las tasaciones, el aumento anual se desaceleró desde el 12,8 % de 2005 hasta el 9,1 % en 2006. Los nuevos años de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2 % (media anual del 12,3 %), que superó el 200 % en las autonomías costeras de Andalucía, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleración del aumento de los precios de venta esté siendo aún más intensa. El indice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez “venden por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuido sen las tasaciones” (JM Naredo “El ecologista nº 46”.

Los más altos tipos de interés y un aumento de precios que casi triplicó al de los salarios implican más dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales núcleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los “monstruos” periféricos edificados en las zonas de mayor permisividad urbanística, o a esperar salir en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de la vivienda.

El subsector “motor” de la economía española presentó pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta última aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de interés y por las menores expectativas de revalorización, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el último año de oferta creciente en un auge inmobiliario atípico por su larga duración. Esta última se explica ampliamente por la ausencia de restricción exterior sobre la economía española y por la persistencia de unos tipos de interés extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y compra de viviendas previos al mismo. El ajuste será, de momento suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.

Publicado en El País 11 de Marzo 2007

Perplejidades británicas

Raimundo Ortega (Economista)

Tres días después del atentado del 30 de diciembre recogía en la T4 de Barajas a mi viejo amigo Norman que llegaba de Londres para pasar unos días en Madrid. Aunque apenas pudimos ver la masa de escombros en que quedó convertido el estacionamiento, aquello provocó inmediatamente una serie de preguntas por parte del gran conocedor de la actualidad española que es este entusiasta hispanista.
Repasamos la resolución aprobada por el Congreso con motivo del debate sobre el estado de la nación en mayo de 2005, que después de afirmar que el destino de ETA era disolverse y deponer las armas, condicionaba el diálogo para el fin de la violencia a la existencia de actitudes inequívocas que manifestas en una clara voluntad de terminar con la misma, advirtiendo que aquel respetaría el principio según el cual la cuestiones políticas se resolverían únicamente a través de los representantes legítimos de la voluntad popular.

Como es normal, imaginaba mi amigo la esperanza que ello despertó entre los ciudadanos, especialmente entre aquellos que en el País Vasco viven protegidos por escoltas y acosados por la indiferencia general ante sus temores. Para no pocos de ellos ese diálogo era oportuno porque ETA estaba derrotada y tan fuerte era su comprensible esperanza que a quienes expresábamos tímidamente alguna duda -basada en lo sucedido en ocasiones anteriores- nos tildaban de acólitos de una política agorera negada al razonamiento. En todo caso, se afirmaba, no había precio que pagar que requiriera el pacto con el PNV.

Recordaba Norman que a finales de junio de ese año el presidente ZP anunció en un salón del Congreso -no en el hemiciclo- que el Gobierno no pagaría un precio político por la paz, que se mantendría la vigencia de la Ley de Partidos, que se respetarían las decisiones de los vascos... si éstas respetaban a su vez las normas y procedimientos legales, y que el ministro del Interior informaría del 'proceso' a finales de septiembre.

¿Y después qué sucedió? Mi respuesta a esta pregunta fue cauta y me limité a decirle que durante el verano y el otoño el Gobierno guardó un silencio que fue interpretado como discreción impuesta por unas conversaciones difíciles, al tiempo que buena parte de la opinión pública se alarmaba paulatinamente por las noticias indicando que, no obstante los desmentidos del Gobierno, la banda terrorista podía estar utilizando esos meses para reorganizarse y rearmarse. Por su parte diversos portavoces del nacionalismo radical, e incluso de la propia ETA, advirtieron que 'las cosas' no marchaban bien, pero a mediados de diciembre la prensa anunciaba que días antes representantes del Gobierno y de ETA se habían reunido sin llegar a acuerdo alguno, si bien los primeros no temían por la continuidad del proceso. Sin duda confiado en esas informaciones, el presidente del Gobierno afirmó el día antes del atentado su confianza en que el futuro próximo sería mejor que el pasado cercano.

Durante su estancia en Madrid, seguimos conversando largamente y poco a poco mi amigo comenzó a opinar. Repitió que no sólo el caso del Ulster era muy diferente del vasco sino que, en su opinión, Tony Blair había cometido varios errores, el principal de los cuales fue que después de asegurar que no permitiría que representantes de la voluntad popular se viesen obligados a compartir el Gobierno y las instituciones democráticas con un partido ligado a una organización terrorista acabó cediendo al Sinn Fein el papel de elemento básico del proceso, a pesar de incumplir las reglas democráticas, simplemente calculando que así se lograría el alto el fuego del IRA.

Me temo que en España, añadió, se haya cometido el mismo error; es decir, aceptar hablar de cuestiones políticas antes que de la renuncia a las armas -dos semanas después la prensa revelaba que ETA había exigido la constitución de la mesa de partidos con prioridad a las medidas relativas a sus presos-. Una vez realizado el atentado del 30-D la posición de Zapatero es, pensaba, muy delicada porque, pese al malicioso intento de arrinconar al PP, una nueva bomba de ETA podría acabar con su carrera política mientras que corre el riesgo de que cesiones imprudentes ante el chantaje de la banda o su entorno le enfrenten a una mayoría de la opinión pública española, con las consiguientes secuelas para las elecciones de 2008. La única forma de romper ese peligroso dilema consistiría, me dijo, en un gran acuerdo con el PP.

No entendía las razones del encarnizamiento entre los dos dirigentes y sus dos partidos: ni John Major dejó jamás de contar con el apoyo y la opinión de Blair, ni éste, con una mayoría absoluta aplastante desde mayo de 1997, se permitió ignorar al Partido Conservador. En esto sí deberíamos mirarnos en el espejo inglés.

Publicado en 5 Días (05-02-2007)