En
el primer trimestre de 2016 los precios de la vivienda crecieron en España sobre el
año anterior en un 6,3%, más del
doble del 3% registrado por el conjunto de países de la Eurozona. Los precios
de la vivienda habían “tocado fondo” en
España en el primer trimestre de 2014. En los dos años transcurridos entre
dicho periodo y el primer trimestre de 2016 el aumento acumulado en España de dichos
precios fue del 8%, en un
contexto de fuerte dispersión territorial. Todo indica que la recuperación
del mercado español de la vivienda se ha reforzado en 2016.
El pasado ciclo de la vivienda fue bastante
más abrupto en España que en el conjunto de la Eurozona. En la fase de auge,
1997-2007, los aumentos de precios de España duplicaron a los de la Eurozona. En la fase de recesión,
2008-2013, la caída de los precios en España multiplicó por seis la del área
mencionada.
En los dos años recientes de
recuperación del mercado de vivienda, han destacado en España los aumentos de precios de vivienda
acumulados en las autonomías de Madrid y Cataluña (12,4% fue el aumento
acumulado en ambos casos), así como en Baleares (11,8%). El incremento de los alquileres en la fase de expansión ha sido similar al de
los precios de la vivienda. En este caso ha
destacado el fuerte aumento del número
de hogares que vive bajo dicha forma de
tenencia, el 17,5% del total de hogares en 2015 (unos 3,2 millones de hogares),
frente al 13,5% que reveló el Censo de Viviendas de 2011.
Los precios de la vivienda más
elevados en España en el primer trimestre de 2016 fueron los del País Vasco
(2.360,2 euros/m2), mientras que los mayores niveles de alquileres fueron los de Cataluña
(10,22 euros/m2-mes). Los aumentos de
precios han sido más intensos en las
principales áreas metropolitanas y en las zonas con mayor peso del turismo,
entre los que destacan los dos archipiélagos, Baleares y Canarias. En el centro de la península, excluido Madrid, y en el norte, los aumentos de precios han sido bastante más
modestos.
El aumento de los precios y de los
alquileres en 2015-16 ha reflejado la
recuperación de la demanda de alojamiento y de viviendas como bien de
inversión. Las transmisiones de viviendas crecieron en un 20,7% en el primer
trimestre de 2016 sobre el mismo periodo del año anterior. Las ventas a
extranjeros aumentaron en un 24,3% en el mismo periodo, por encima del 20% de las ventas a españoles. Una vez más
han sido los británicos los más destacados adquirentes de viviendas entre extranjeros
residentes y no residentes. Tras el Brexit esta tendencia puede cambiar.
Los nuevos hogares han buscado pisos y habitaciones de alquiler. Los
inversores extranjeros, sobre todo fondos de inversión, y los
ahorradores españoles, han comprado viviendas, en este último caso como defensa
ante los nulos intereses que ahora
producen los depósitos bancarios y las incertidumbres de la bolsa y otras
inversiones financieras.
La
demanda de vivienda ha resultado
favorecida por la política más expansiva de los bancos en materia de créditos,
impulsada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés de los préstamos
a comprador han descendido hasta el 1,89%
en mayo de 2016 y los plazos medios han superado los 23 años en el primer trimestre. Junto al
importante aumento de los créditos a comprador (30% fue el aumento de la
cuantía total prestada en enero-mayo de
2016 sobre el año precedente), el
crecimiento del empleo, superior al 3% anual, correspondiente a unos 500.000
nuevos empleos, ha pesado sobre la
demanda de alquiler, pues los salarios de dichos empleos apenas permiten
alquilar algo más de una habitación en las
grandes ciudades.
La mayor demanda y los precios
crecientes han contribuido a que se
recupere la nueva construcción residencial. Las viviendas iniciadas aumentaron
en más del 40% interanual en 2015 y en
los cuatro primeros meses de 2016 respecto de 2015. En 2016 las viviendas iniciadas
se aproximarán a las 80.000, y la construcción residencial, medida por la Contabilidad
Nacional, aumentará por encima del 5%. Esta evolución compensará el débil comportamiento de la
construcción no residencial, perjudicada por el carácter de año postelectoral
que supone 2016 materia de elecciones municipales y autonómicas, y por los recortes de gasto
público orientados a aminorar el déficit público.
La actual recuperación del mercado de
vivienda en España presenta indicios de heterogeneidad: se venden bastantes más
viviendas que se financian, los adquirentes inversores tienen un peso destacado,
los nuevos empleos apenas permiten alquilar, la oferta de vivienda para
alquilar es poco variada, los bancos siguen teniendo importantes volúmenes de
inmuebles en sus balances no precisamente provisionados al 100%. El comportamiento del mercado de vivienda en
Madrid, Cataluña y arco mediterráneo tiene poco que ver con el resto del
territorio nacional. La política de
vivienda está ausente.
El Ministerio de Fomento ha dejado de la
mano a las viviendas protegidas y solo puede lucir en su supuesto haber entre
2011 y 2016 el reducir de cinco a tres
años el plazo máximo de los contratos de alquiler. No es una actuación brillante
la supresión de un número elevado de
subsidios para adquirentes de viviendas protegidas en el pasado. La gestión de
la Ministra Ana Pastor en materia de vivienda y urbanismo no ha sido precisamente brillante.
La recuperación del mercado de vivienda fortalecerá el crecimiento
de la economía española. Los precios han empezado a elevarse con fuerza en
algunas zonas y se advierte la presencia de grúas en numerosos puntos del
territorio. Lo razonable sería que dicha evolución siguiese un ritmo tranquilo, que el ladrillo no volviese
a
expulsar actividades productivas sostenibles
para construir viviendas sin previsiones rigurosas de demanda, y que el nuevo gobierno recuperase
la desaparecida política de vivienda. Las
nuevas “burbujas” no son, pues, descartables,
aunque de momento tendrán carácter más
bien local.
Una versión de este artículo
se publicó en www.economistasfrentelacrisis.com, 14.7.2016
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